나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21994 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 원룸, 근린시설, 농경지 등이 혼재하는 면소재지로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

1.철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건중 23층 2301호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시창 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 되어 있으며, 개별가스보일러에 의한 난방설비 및 E.V설비, 소화전 설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 연초일성유수안아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(지구단위계획 상 공동주택용지로 추가 제한사항 토지계획과),지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

-본건 출입문에 아파트관리사무소에서 유치권 행사중이라는 안내문을 부착함(부동산현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경21994 (1)호

경상남도 거제시 연초면 죽토리 1238 연초일성유수안 104동 23층2301호

아파트

감정가: 227,000,000원

토지면적: 49.47㎡ (약 14.97평)

건물면적: 84.67㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행 (주 채권자)

특이사항: 유치권, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '연초면사무소' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 주택, 원룸, 근린시설, 농경지 등이 혼재하는 면소재지로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 주변 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

토지는 사다리형의 평지로서 연초일성유수안 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

본건 토지는 북측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로 소로2류, 소로3류, 중로2류 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 11월 30일 접수된 경남은행의 근저당권(을3)입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(갑1) 이후 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

말소기준권리인 을3 근저당권(경남은행)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 8,204,154,301원으로 매우 높은 수준입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 특이사항

본건 출입문에 아파트관리사무소에서 유치권을 행사 중이라는 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 주요 쟁점이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 거제시 연초면의 면소재지에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 더불어 주택, 원룸, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

이는 일반적인 면 지역의 복합적인 상권 형태를 나타냅니다.

주거 기능과 관련된 기본적인 근린 생활 편의 시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설이나 전문 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 위주로 구성되어 있을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 총 23층 중 23층에 위치한 고층 아파트로, 조망권 확보 가능성이 있습니다.

아파트 단지 내에 위치하며, 면소재지 내의 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형마트, 병원, 학교 등의 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않아, 추가적인 확인이 필요합니다.

차량을 통한 접근성은 양호하며, 주변 도로망을 이용한 이동이 가능합니다.

* 주변 시설

- 편의시설: 면소재지 내 근린시설 이용 가능.

- 교통: 차량 출입 용이.

- 교육시설: 정보 없음 (확인 필요).

- 혐오시설: 제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 외부 지도 검색을 통한 추가 확인이 필요하나, 본 보고서 작성 시점에서는 정보가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 아파트 관리사무소에서 유치권을 행사 중이라는 안내문이 부착되어 있어, 명도 시 상당한 부담이 될 수 있습니다. 유치권의 성립 여부, 법적 효력 및 해결 비용에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 지연의 문제가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, '임대관계 미상'이라는 점을 고려하여 주의가 요구됩니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 확인되는 총 채권액이 82억원을 초과하므로, 매각 이후 잔여 채무 부담이나 복잡한 법적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 연초면 소재 연초일성유수안 아파트 23층 2301호입니다.

감정가는 2억 2천 7백만원 수준이나, 아파트 관리사무소의 유치권 행사, 임차인 현황 미상, 그리고 매우 높은 총 채권액 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 유치권은 명도 과정에서 가장 큰 변수가 될 수 있으며, 이에 대한 철저한 법적 검토와 현실적인 해결 방안 마련이 필수적입니다.

건물의 구조나 설비는 일반적인 아파트 수준으로 파악되나, 내부 컨디션 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

거제시 지역 내의 아파트 물건으로, 해당 지역의 주택 수요를 고려할 수 있습니다.

23층 고층에 위치하여 우수한 채광과 조망이 기대됩니다.

면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

(단, 유치권, 임차인 미상 등의 리스크 요인이 크므로, 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 투자 가치를 판단할 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 유치권, 임차인 미상 등 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간을 발생시킬 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

따라서 감정가 대비 보수적인 접근이 반드시 필요합니다.

유치권 문제 해결에 소요될 비용, 명도 지연 가능성, 그리고 인수될 수 있는 임차인의 잠재적 부담금 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

정확한 시세 조사, 유치권 해결 방안 모색, 임차인 현황 추가 확인 등 심도 있는 현장 조사를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 적정 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

감정가 227,000,000원을 기준으로, 상기 언급된 모든 잠재적 위험 요소를 신중하게 반영하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.