나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31235 [1] 경상남도 산청군 생비량면 화현리 산224 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 산청군 생비량면 화현리에 위치하며 주위는 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형, 급경사지로 자연림임. 기호 2,3: 부정형, 완경사지로 휴경지임.

인접 도로상태

기호1~3: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역( 전부제한에서 800m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호 2,3: 보전관리지역(산청군관리계획(재정비) 결정(변경)고시), 가축사육제한구역(전부제한에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31235 (1)

소재지: 경상남도 산청군 생비량면 화현리 산224

용도: 임야

토지면적: 15868.00㎡ (약 4800.2평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

감정가: 98,381,600원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부산은행 (부OOOOOOO)

1.2. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 3일 접수된 부산은행의 가압류(갑5)이며, 총 등기부채권액은 60,888,492원입니다.

본 건 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금은 없으며(합계 0원), 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 토지 이용 상태 및 특이사항

토지는 기호 1, 2, 3으로 구분되며, 부정형의 급경사지 또는 완경사지입니다.

기호 1은 자연림 상태이며, 기호 2, 3은 휴경지 상태입니다.

특히, 기호 1~3 모두 지적도상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 제약이 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 400m 이내 및 800m 이내), 준보전산지

기호 2, 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한에서 200m 이내), 영농여건불리농지

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 산청군 생비량면 화현리에 위치하며, 주변은 농경지대와 임야지대로 형성되어 있습니다.

인근 지역의 대중교통 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

산청군 생비량면 화현리는 산청군 내에서도 지리산 자락에 인접한 곳으로, 비교적 자연환경이 잘 보존된 지역입니다.

2.2. 접근성

지적도상 맹지이므로 차량 접근 및 통행에 어려움이 있을 수 있으며, 토지 이용을 위해서는 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존(1971.09.25) 이후 협의분할에 의한 상속(2017.04.28)으로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 부산은행의 가압류(2025.01.03, 금60,888,492원)입니다.

부산신용보증재단의 강제경매(2025.09.18, 금23,937,163원)가 개시되었습니다.

등기부채권 총액(말소기준권리 기준)은 60,888,492원입니다.

채권자 부산은행의 가압류가 말소기준권리이며, 매각 후에는 가압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 소멸됩니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

본 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 사항은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 분석

전체 임차인 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차권으로 인한 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 조사되어, 향후 점유자 발생 여부 및 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 산청군 생비량면의 임야 지역에 위치하며, 주변은 자연환경이 비교적 잘 보존된 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

상업 활동이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 형성보다는 지역의 특성을 반영하는 용도로 고려해야 합니다.

화현리는 농어촌 취약지역 생활여건 개선 사업이 진행되는 등 지역 활성화를 위한 노력이 있습니다.

4.2. 잠재적 활용 가치

자연림 또는 휴경지 상태의 임야이므로, 관련 법규 및 토지 이용 제한 사항을 고려하여 농림업, 임업, 또는 자연 친화적인 시설(예: 산림욕장, 체험 농장 등)로의 개발 가능성을 검토할 수 있습니다.

다만, 맹지이며 경사도가 있는 점, 그리고 관리지역 내에서의 개발 행위 제한을 충분히 고려해야 합니다.

영농여건불리농지는 농업진흥지역 밖의 농지로서 평균 경사율이 15% 이상이고 농기계 이용 및 접근이 어려운 경우 등에 해당하며, 소유 및 이용 규제가 완화되어 임대나 농지 전용 신고가 간소화될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주위는 농경지대 및 임야지대로 형성되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

인근 지역에는 생활폐기물 소각시설이 있으며, 폐열을 이용한 주민 목욕탕이 무료로 운영되는 등 지역 주민을 위한 시설이 마련되어 있습니다. 이는 혐오시설로 인식될 수 있는 소각시설의 이미지를 개선하고 주민 편의를 제공하는 역할을 하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 접근성

가장 가까운 편의시설이나 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 산청군 생비량면 소재지까지의 이동 거리 및 시간을 고려해야 합니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 맹지라는 점은 접근성을 크게 저하시키는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성 문제

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 진입로 확보가 필수적입니다. 이는 추가적인 비용 발생 및 행정 절차를 수반할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 규제가 존재합니다.

특히, 산지관리법에 따른 준보전산지 규제와 가축사육 제한은 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

자연림 및 급경사지는 개발 자체를 어렵게 만들 수 있습니다.

6.3. 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요하며, 만약 이러한 권리가 설정되어 있다면 인수 후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

본 물건지 인근에 생활폐기물 소각시설이 운영되고 있으나, 해당 시설은 폐열을 활용한 주민 목욕탕 운영 및 코스모스 꽃밭 조성 등으로 혐오시설 이미지를 개선하고 지역 주민을 위한 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 생비량면의 자연 친화적인 입지에 위치한 임야입니다.

토지 자체의 감정가는 98,381,600원 수준이나, 지적도상 맹지이며 급경사지, 자연림, 다양한 토지 이용 규제(계획/보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등)가 존재하는 점은 개발 및 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸되나, 지상권 등 미확인 권리의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인으로 인한 인수 부담은 없으나, 임대 관계 미상이라는 점은 참고해야 합니다.

본 물건은 투자 수익성보다는 장기적인 관점에서의 자연 친화적 활용이나 임야 본연의 가치에 주목하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

맹지 해소 및 인허가 가능성, 그리고 주변 환경에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가로 넓은 임야 확보 가능성

* 자연 친화적인 환경

* 매각으로 인한 권리관계 정리 (대부분 소멸)

* 임차인 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 98,381,600원을 기준으로 하되, 맹지, 급경사, 토지 이용 규제, 진입로 확보 비용, 그리고 지상권 등 미확인 권리 인수 가능성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 그리고 본 물건의 개발 가능성 및 예상 투입 비용 등을 면밀히 분석한 후, 입찰 전략을 수립하는 것이 바람직합니다.

맹지 해소 및 개발 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 추가 투입 비용을 감안하여, 감정가 대비 60~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 현장 조사와 법규 검토 후에만 결정될 수 있습니다. (참고: 본 보고서는 제공된 정보만을 기반으로 작성되었으며, 투자에 대한 최종 결정은 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.