나이스옥션 법원경매 진주 2025타경920 [1] 경상남도 남해군 창선면 가인리 398 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 창선면 가인리 소재 고두마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌 지대로서, 농촌마을로 형성되어 있음.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건물부지로 이용중이며, 남측 일부는 현황도로 상태임.

인접 도로상태

본건 남측으로 약2.8미터폭의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있고, 동측으로 왕복2차선 포장도로와 인접하나, 단차로 인하여 차량의 출입은 불가하여 현황은 남측 도로를 통해 출입하고 있으니, 참고하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부를 현황도로로 이용중인 것으로 추정되나, 그 면적의 확정 등은 측량이 요구되오니 경매시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) : 벽돌조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 벽돌치장쌓기 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 마감 등, 창호: 새시 및 목재 이중창구조임. 기호(2-2) : 블럭조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 일부 벽돌치장쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅 등, 바닥: 몰탈마감 등, 창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(2-1) : 주택임. 기호(2-2) : 부속건물 창고임.

설비내역

기호(2-1) : 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음. 기호(2-2) : 위생설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ)과 같이 보일러실이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등 으로 판단할 경우에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ) 매각 포함.
-목록1 일부 도로로 이용 중이며, 담장 및 석재데크등 토지가격에 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경920 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 창선면 가인리 398

* 토지 면적: 276.00㎡ (약 83.5평)

* 건물 면적: 104.30㎡ (약 31.5평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 91,228,010원

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 남해군수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 남해군 창선면 가인리 소재 고두마을 내에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 순수 농촌 지대로서, 농촌 마을이 형성되어 있습니다.

* 교통 상황은 지역 내 일반적인 교통 사정으로 보통 수준으로 판단됩니다.

* 본건 남측으로 약 2.8미터 폭의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 주 출입이 이루어지고 있습니다.

* 동측으로는 왕복 2차선 포장도로와 인접하나, 단차로 인해 차량의 직접적인 출입은 어려운 것으로 보입니다.

* 토지는 자체 지면이 대체로 평탄한 사다리형이며, 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지의 남측 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 27일 접수된 남해군수산업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 등기부채권 총액: 144,640,000원입니다.

* 소유권 변동 사항: 양대기(2015-09-08), 최상룡(2016-11-16), 정대규(2020-03-11) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 등기사항 요약:

* 최종 소유권 이전은 정대규 명의입니다.

* 근저당권, 가압류, 임의경매 등 모든 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 근저당권 (을3), 가압류 (갑5), 임의경매 (갑6), 근저당권 일부 이전 (을3-1)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 추후 명도 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 순수 농촌 지역인 고두마을 내에 위치하여 상업 시설보다는 농업 및 주거 기능 중심으로 형성된 지역입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발이나 관광객 유입 등에 따라 잠재적인 가치 변화 가능성을 고려할 수 있으나, 현재로서는 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 남측의 2.8미터 폭 도로를 주 진입로로 사용합니다. 동측 2차선 도로와의 단차로 인해 차량 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 주위 환경: 조용하고 한적한 농촌 마을 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 마을 내 기본적인 편의시설 외에, 군 지역의 중심 상권이나 대형 마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 추가 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 이용: 토지 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 담장 및 석재 데크 등이 평가에 포함되어 있습니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 이용에 있어 고려해야 할 사항입니다.

* 차량 접근성: 동측 2차선 도로와의 단차로 인한 차량 진입 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있을 경우 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 남해군 창선면 가인리 고두마을에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

* 감정가는 91,228,010원이며, 토지 276㎡, 건물 104.3㎡ 규모입니다.

* 주변은 농촌 마을로 이루어져 있으며, 남측의 2.8미터 폭 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 법적으로 안전한 물건입니다. 임차인 인수 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

* 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 제시외 건물(보일러실)이 매각에 포함되는 점은 특이사항입니다.

* 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 임차인 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 제시외 건물이 포함된 일괄 매각으로 토지 가치와 건물 가치를 함께 고려할 수 있습니다.

* 남해군 지역 부동산 시장의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 91,228,010원.

* 본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변 시세 정보를 상세히 파악하기 어려운 점을 감안해야 합니다.

* 제시된 감정가는 토지, 건물, 제시외 건물, 부합물 등을 종합적으로 평가한 금액입니다.

* 실제 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 거래 사례를 다각도로 비교 분석하는 것이 중요합니다.

* 현재 감정가 91,228,010원을 기준으로, 입찰 참여 시에는 최소 70% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰 범위: 약 64,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.