나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31185 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 113동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리, 용남중학교에서 북동측으로 직선거리 약950 미터 지점에 소재하는 동강아뜨리에 113동 15층 1503호에 대한 감정평가로서 부근은 농경지` 임야 등으로 형성되어 있고 북측으로 인접한 죽천 월편으로는 농촌마을` 농경지 등으로 형성되어 있는 근교농촌마을로 환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 접근이 자유롭고 시내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정은 비교적 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 [철근]콘크리트 경사스라브지붕 113동 15층 건 내 제15층 제1503호로, 약954 세대 단지규모 내 아파트이며 외벽은 몰탈위 페인팅 등 내벽은 벽지, 타일 등 창호는 삿시 창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용되고 있음.

설비내역

급`배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, ,승강기설비, 소방설비 등 아파트로서 일반적설비 갖추어져 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 북하향 완만한 경사진 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접하여 있으며 진출입구가 개설되어져 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구 역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 기호2는 계획관리지역(2011-08-04), 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04)(신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-28)(소로2-245호선)(저촉)가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

인근 주민 등에 의하면 상당기간 공가인 것으로 탐문조사는 되나 이해관계인의 부재 및 폐문으로 임대관계 확인은 난한 상태이므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31185 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1, 동강아뜨리에 113동 15층 1503호

전용면적: 49.70㎡ (약 15평)

토지면적: 34.50㎡ (약 10.4평)

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 용현면 신복리에 위치하며, 용남중학교에서 북동측으로 약 950미터 지점에 소재합니다.

* 주변 환경은 농경지, 임야, 농촌마을 등으로 구성되어 있으며, 근교 농촌 마을의 환경입니다.

* 교통은 자동차 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 1월 24일자 한국주택금융공사의 근저당권(89,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 배당받지 못한 선순위 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시되어 있으나, 아파트 전유부와 직접적인 관련성은 낮을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 탐문 결과 상당 기간 공가 상태이나 이해관계인 부재 및 폐문으로 임대 관계 확인이 어려운 상황이므로, 입찰 전 반드시 재확인이 요망됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근교 농촌 마을에 위치하여 주거 기능 위주의 지역입니다.

* 인근에 중학교가 있으며, 주거 환경으로서 대체로 보통 수준을 유지하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 사천동강아뜨리에

* 건축년도: 2005년 5월 18일

* 단지 규모: 총 16개동, 954세대

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 주차: 총 845대 (지하 기계식 437대, 지상 기계식 408대) 주차 가능합니다.

* 난방 방식: 도시가스 개별난방으로 추정됩니다.

* 기본 설비: 급배수, 위생, 승강기, 소방 설비 등 아파트로서 일반적인 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공가 상태: 탐문 결과 장기간 공가 상태로 추정되나, 소유자 또는 점유자 부재로 인해 내부 상태 파악 및 정확한 공실 기간 확인에 어려움이 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 내부 상태 점검이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리가 본건 전유부와 관련하여 실질적인 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 등기부상 존재하므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 용현면에 위치한 동강아뜨리에 아파트 단지 내 주거용 부동산입니다.

* 단지 규모가 크고 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 현재 공가 상태로 추정되며, 권리관계는 비교적 명확하나 임차인 현황 등 미확인 사항에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변 환경은 농촌 마을이 혼재된 근교 지역으로, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 실거래가 대비 고려할 만한 가격: 동일 면적의 최근 실거래가(5900만원) 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 15층 고층이라는 이점이 있습니다.

* 고층 세대: 15층으로, 탁 트인 조망권 확보에 유리하며 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 954세대의 대단지로, 단지 내 관리 및 커뮤니티 시설 이용이 용이하며, 향후 환금성 측면에서도 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 70,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 49.7㎡, 10층): 59,000,000원 (2026년 6월)

* 최근 실거래가 (유사 면적 59.33㎡, 1층): 55,000,000원 (2026년 6월)

* 본 건은 49.7㎡ 면적으로, 최근 실거래가 5,900만원보다 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 그러나 15층이라는 고층임을 감안하면 감정가 수준도 타당성을 가집니다.

* 가장 유사한 조건의 최근 실거래가(5,900만원)와 물건의 고층 이점을 고려하여, 현 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하면, 62,000,000원에서 72,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주변 혐오시설 정보

* 제공된 자료 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 농경지, 임야, 농촌 마을 등으로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.