나이스옥션 법원경매 창원 2025타경692 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원 농가주택 및 창고 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

공히 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통수단의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

공히 급경사지 내 부정형의 토지로서, 자연림 등의 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1,2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

지분매각. 공부상 '임야'로 현황은 자연림상태 임. 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음. 분묘기지권 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경692 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 산126

용도: 임야

토지면적: 3764.00㎡ (약 1138.61평)

매각대상 토지 지분: 837.1135999999999㎡ (약 253.22평)

건물면적: 해당 없음 (0.00㎡)

토지 제시외면적: 해당 없음 (0.00㎡)

건물 제시외면적: 해당 없음 (0.00㎡)

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 20,090,640원

감정평가서 요약:

토지감정요항표에 따르면 본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리 소재 '하천초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 과수원, 농가주택 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 지적도상 맹지이며, 자연림 상태의 급경사지 내 부정형 토지입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 분묘기지권, 공동담보

주의사항:

* 본건은 토지 지분 매각입니다.

* 공부상 '임야'이나 현황은 자연림 상태입니다.

* 지상에 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있습니다.

* 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 하천리에 위치하며, '하천초등학교' 남서측 인근 지역에 속합니다. 주변은 농경지, 과수원, 농가주택 및 창고 등이 혼재되어 있습니다. 북면 지역은 신도시 개발로 인구가 증가하는 추세이나, 본건 소재지는 상대적으로 자연 녹지 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 및 접근성

지적도상 맹지로, 인접 도로 상태가 불량합니다. 관내 대중교통 수단의 운행 횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 보전관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 준보전산지, 공장설립제한지역에 해당합니다. 준보전산지는 보전산지 외의 산지로, 개발행위에 대한 제한이 상대적으로 적으나, 보전관리지역 등의 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에는 추가적인 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2007년 3월 8일 접수된 신종수 근저당권(을1)입니다. 본 경매 개시 채권자는 신종수로, 채권액은 120,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구1, 갑구2, 갑구7: 최범윤에게 소유권 이전 또는 공유물 분할 관련 등기.

* 갑구5: 탁미옥에게 소유권 이전.

* 을구1~을5: 근저당권 (신종수, 하재연, 정쌍선, 오세율, 전경옥).

* 갑구3, 갑구4, 갑구8: 가압류 (주식회사보성레미콘, 남명관, 하재연).

* 갑구11, 갑구12, 갑구14: 압류 (창원시성산구, 국민건강보험공단, 창원시의창구).

* 을구1-4: 근저당권 일부 이전 (하재연).

* 갑구16: 신종수 근저당권에 의한 임의경매 개시 결정.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 물건명세서 참고사항에 '지상권'이 기재되어 있습니다. 지상권에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 특이사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

창원시 북면 지역은 주거 단지 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 인구가 증가하는 추세입니다. 특히 감계지구 및 무동지구 개발로 인해 신규 아파트 단지가 다수 조성되었습니다.

4.2. 지역 특성

본건 소재지 인근은 농경지, 과수원, 농가주택 등이 혼재된 지역으로, 전원적이면서도 농촌 생활이 가능한 환경입니다. 하천초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 있으나, 면소재지 중심 상권과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

하천초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

본건 인근에는 북면 수변생태공원 등 자연 휴식 공간이 있습니다. 또한, 마금산 온천 등이 인근에 위치하고 있어 휴식 및 여가를 즐길 수 있습니다.

5.3. 주변 교통망

본건은 지적도상 맹지이므로 차량 접근성이 제한적입니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 전체 토지 면적 중 일부 지분에 대한 매각으로, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다. 공유자들과의 협의 또는 명확한 분할 협의가 이루어지지 않을 경우, 향후 토지 이용 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권 및 분묘 존재 가능성

현황 자연림 상태이며 수풀이 무성하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 높습니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘에 대한 사용 및 이장이 제한되어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘기지권 성립 여부는 불분명하므로, 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

지적도상 맹지이므로, 건축 행위나 토지 개발을 위해서는 인접 토지와의 토지 사용 승낙 또는 공유지분 취득이 필수적입니다. 이에 따른 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용 제한

보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 소재 임야 지분 매각 물건으로, 감정가는 20,090,640원입니다. 토지 면적은 3764.00㎡ 중 837.11㎡의 지분이 매각 대상입니다. 주변은 농경지, 과수원, 농가주택 등이 혼재된 지역이며, 하천초등학교가 인근에 위치합니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 현황 자연림 상태로 분묘 존재 가능성 및 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점이 큰 리스크 요인입니다. 또한, 보전관리지역, 준보전산지 등 각종 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저렴한 감정가: 넓은 토지 면적에 비해 감정가가 낮게 책정되어 있어, 지분 취득 시 초기 투자 비용 부담을 줄일 수 있습니다.

* 창원 북면 지역의 개발 잠재력: 창원 북면 지역은 주거단지 개발과 인구 증가 추세를 보이고 있어, 장기적인 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 인근에 수변생태공원 등이 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각 물건으로, 분묘기지권 성립 여부, 맹지 상태, 각종 개발 제한 등의 불확실성이 높습니다. 따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 감정가: 20,090,640원

* 인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 인수해야 할 보증금이 없으므로 감정가의 50% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 분묘 존재 여부 및 상태 확인, 공유자들과의 소통 가능성, 법적 제약 사항에 대한 명확한 검토 후 입찰가 산정이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 60% 수준인 약 12,054,384원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.