나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12576 [1] 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구29블럭1롯트 센트로블루 빌딩 4층403호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리 · 평가일 2025.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 북구 산하동 소재 <강동중학교> 남동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시 설, 주상용 건물, 공동주택 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(현황 4층 부분은 아스팔트싱글 지붕임) 지하1층 지상 4층 건물내 4층 403호로서, 외벽 : 일부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

건축물대장 기준 업무시설이며 현황도에 따르면 방2, 거실 및 주방, 옥실, 보일러실 등으로 되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 토지로서 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 33미터 내외, 동측으로 폭 약 10미터 내외, 북측으로 폭 약 8미터 내외(차량 통행 제한)의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(강동산하지구) , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선 도로)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합) , 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>

공부와의 차이

등기사항증명서 및 건축물대장상 (철근)콘크리트지붕으로 되어 있으나 4층 부분은 현황 아 스팔트싱글 지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12576 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구29블럭1롯트 센트로블루 빌딩 4층403호

용도: 업무시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOO (경남은행)

1.2. 매각 대상 및 가치

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 204,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(현황 4층 부분은 아스팔트싱글 지붕임) 지하1층 지상 4층 건물내 4층 403호

1.3. 면적 정보

토지면적: 116.09㎡ (약 35.12평)

토지지분: 116.09202427921093㎡ (약 35.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.87㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

울산광역시 북구 산하동 소재 강동중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 노변 근린생활시설, 주상용 건물, 공동주택 및 나대지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

서측으로 폭 약 33미터 내외 대로(주간선 도로), 동측으로 폭 약 10미터 내외 소로(국지도로), 북측으로 폭 약 8미터 내외 소로(특수도로)에 접합니다.

2.4. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 도시개발구역(강동산하지구)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 신청 채권자

경남은행 (말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

근저당권 (경남은행, 2016-08-10 접수, 금156,000,000원)

3.3. 등기부 채권 총액

156,000,000원

3.4. 임차인 현황

임차인: 최현

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 2025-05-16

배당신고일자: 2025-10-29

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 권리 분석 요약

말소기준권리인 경남은행의 근저당권보다 후순위 권리 및 임차인(최현)은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 형성

물건이 위치한 산하동 지역은 강동중학교 인근에 자리하며, 주변으로 근린생활시설, 주상용 건물, 공동주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민들을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

강동산하지구 개발과 관련하여 향후 관광 및 레저 시설 확충 등 개발이 예정되어 있어, 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 강동중학교가 위치하고 있습니다. 또한, 인근 지역에는 공동주택 단지(울산블루마시티 푸르지오 2차, 힐스테이트 강동 등)가 밀집되어 있어 관련 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 중산동 일대에 음식물 자원화 시설 설치를 둘러싼 주민 반대 사례가 있었으나, 해당 시설은 현재 놀이터 및 커뮤니티 공간으로 재단장되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항증명서 및 건축물대장상 지붕은 (철근)콘크리트 지붕으로 기재되어 있으나, 현황 4층 부분은 아스팔트싱글 지붕으로 공부와 현황이 다릅니다.

6.2. 건물 이용 형태

건축물대장 상 용도는 업무시설이나, 현황은 방 2개, 거실, 주방, 옥실, 보일러실 등으로 구성되어 있어 주거용으로 이용되고 있을 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

울산광역시 북구 산하동에 위치한 본 물건은 업무시설로, 강동중학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하고 있습니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 권리나 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 건물은 공부와의 차이(지붕 마감) 및 현황상 주거용으로 사용될 가능성이 있는 업무시설이라는 점을 고려해야 합니다. 강동산하지구 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보에 유리합니다.

* 인수 부담이 되는 권리(임차인 보증금 등)가 없어 명도 부담이 적습니다.

* 강동산하지구 개발 사업과 연계된 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 상업지역에 위치하여 향후 활용 방안에 대한 다양성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 204,000,000원이며, 낙찰 시 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 주변 아파트 단지들의 시세는 2억 7천만 원에서 3억 5천만 원대까지 형성되어 있으나, 본건은 업무시설이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 고려하여 적정 가치 판단 후 입찰하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.