나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31825 [1] 대구광역시 달서구 진천동 380-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '선사유적공원' 동측 인근에 위치하며,주위로는 단독주택 위주의 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근은 가능하며,교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 3~4m포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브2층 건으로서 외벽 : 적벽돌쌓기 및 일부 타일붙임 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31825 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 380-4

용도: 단독주택

감정가: 290,349,680원

토지면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

건물면적: 142.48㎡ (약 43.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오케이저축은행

2. 입지조건

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '선사유적공원' 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택 위주의 기존 주택지대입니다. 소형 차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 대체로 양호한 편입니다. 남서측으로 노폭 3~4m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

단지 주변으로 '선사유적공원'이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 진천역 인근에 위치하여 생활 접근성이 좋습니다. 주변에 편의시설로는 대형 마트, 병원, 학교 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(3구역)에 해당됩니다.

주변 시설 검색 결과, 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 성서산업단지 내 갈산공원 등 일부 지역에서 쓰레기 투기 및 환경 관리 미흡 문제가 제기된 사례가 있었습니다. 또한, 달서구 내 성서소각장 문제로 주민들의 반발이 있었던 사례가 있으나, 본건의 직접적인 영향권 내에 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 변동 및 근저당권, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 10월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(60,000,000원)으로 확인됩니다. 이 근저당권보다 후순위로 등기된 오케이저축은행의 가압류 및 강제경매, 삼성카드의 가압류, 농협은행의 가압류 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 등기부채권 총액 합계가 141,032,372원으로 기재되어 있으나, 개별 권리 내역의 합계액과는 차이가 있습니다. 이는 등기부상의 채권액 합계와 실제 말소되는 채권액 또는 담보 설정액 등에 대한 해석이 필요할 수 있으므로, 입찰 전 법원의 물건명세서를 반드시 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 JSON은 본건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대주택)이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 지역(진천동)의 다세대 주택 실거래가를 참고할 때, 최근 2026년 6월 기준 75.07㎡(약 22.7평)의 물건이 11,500만원 (약 506.6만원/평), 77.34㎡(약 23.4평) 물건이 12,800만원 (약 547.0만원/평)에 거래되었습니다. 또한, 2025년 12월에는 76.48㎡(약 23.1평) 물건이 14,000만원 (약 606.0만원/평)에 거래되는 등, 해당 지역의 다세대 주택 시세는 평당 약 500만 원대 초중반에서 600만 원대 초반으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건 단독주택의 감정가는 290,349,680원으로, 건물 면적 142.48㎡(약 43.09평) 기준 평당 약 673.7만원 수준입니다. 이는 주변 다세대 주택 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 단독주택의 경우 대지 지분 및 건물 자체의 가치를 고려할 때 이러한 시세 차이는 일반적일 수 있습니다.

다만, 본건의 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 인근 단독주택의 최근 실거래가 정보에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 건은 시멘트 벽돌조 슬래브 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 및 일부 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장재 및 타일 마감, 창호는 섀시로 구성되어 있습니다. 단독주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 '선사유적공원'이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 진천역과 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 상업 시설, 교육 시설, 의료 시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

주요 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸되므로 법적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 등기부채권 총액의 합계액에 대한 불일치 가능성이 있어, 입찰 전 법원 매각물건명세서 확인은 필수적입니다.

또한, 본건이 위치한 지역은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축이나 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

주변에 대형 상업 시설이나 공공 시설이 있어 생활 편의성은 높으나, 검색 결과에 따르면 과거 달서구 내에서 소각장 관련 주민 갈등 사례가 있었던 점을 고려할 때, 잠재적인 환경 민원이나 지역 갈등의 영향을 받을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 다만, 이는 본건과의 직접적인 연관성은 불확실하며, 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 달서구 진천동 380-4번지 소재 단독주택은 '선사유적공원' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 쾌적한 환경을 자랑합니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다. 건물은 단독주택으로, 감정가는 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 편이지만, 단독주택의 가치를 고려할 때 합리적인 수준일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* '선사유적공원' 인접으로 쾌적한 주거 환경 및 문화생활 가능.

* 진천역 역세권으로 대중교통 이용 편리 및 우수한 생활 인프라.

* 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담 없이 깨끗한 소유권 취득 가능.

* 단독주택으로서의 희소성과 안정적인 가치 보유 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 290,349,680원

건물 면적: 142.48㎡ (약 43.09평)

평당 감정가: 약 6,737,000원

주변 다세대 주택 시세(약 500만~600만원/평)를 고려할 때, 본건 단독주택의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 단독주택으로서의 가치와 입지 조건을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 약 246,787,000원 (감정가의 85%)에서 261,314,000원 (감정가의 90%) 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.