나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4130 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 102동 19층 1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트 벽식구조 철근콘크리트 경사지붕 지상20층건 중 19층 1901호 로서,(사용승인일 : 2004.03.26) 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보설비,승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서 자체지반은 대체로 등고 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 폭 약 15미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부현황 및 건물구조변경 등의 유무는 확인이 불가하여 탐문조사 등을 통하여 동유형 아파트의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4130 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 102동 19층 1901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 151,000,000원

* 토지면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

* 토지지분: 29.0877㎡ (약 8.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치:

* 본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "장흥초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통:

* 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 단지 서측으로 폭 약 15미터, 동측 및 북측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)에 해당합니다.

* 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대구지방법원 포항지원의 강제경매개시결정(2025타경4130) 등기부입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 9번 주택임차권 (임차인: 이소정)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금 165,000,000원(전입일: 2023.01.10, 확정일자: 2022.11.25)은 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-07

* 확정일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-10

* 확정일자: 2022-11-25

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 165,000,000원을 인수합니다.

* 인수 총 보증금: 165,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 포항시 북구 장성동의 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 롯데낙천대아파트

* 사용승인일: 2004년 3월 26일 (준공 22년차)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조

* 층수: 지상 20층 중 19층

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비 등 구비.

* 단지 정보: 총 9개동, 820세대.

* 주차: 총 903대 주차 가능 (건축물대장 기준).

* 관리사무소 연락처: 054-251-2302.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이 의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 이 금액은 본 건의 감정가 151,000,000원을 초과하므로, 투자에 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 보증금 미상 임차인: 임차인 김 은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 향후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 대응이 필요할 수 있습니다.

* 내부 현황 미확인: 현장 조사 시 이해관계인이 부재하여 내부 상태 및 건물 구조 변경 여부 등 구체적인 현황 파악이 불가하였습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 김 의 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 장성동 롯데낙천대아파트 19층에 위치한 아파트로, 주변 입지 및 생활 편의성은 준수한 편입니다.

* 그러나, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 165,000,000원이 감정가를 초과하는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 보증금액이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 상태 미확인 등 잠재적 하자 발생 가능성도 고려해야 합니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 수준의 투자 위험을 수반하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 포항시 북구 장성동의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 장성초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 규모가 크고 주변 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)에 대한 현재 시장 가치를 고려할 때, 19층의 적정 예상 입찰가는 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이는 최근 유사 면적(59.99㎡) 아파트 매매 사례(8층, 130,000,000원)와 층수, 건물의 상태 등을 종합적으로 감안한 보수적인 추정치입니다.

* 그러나 본 건은 매수인이 165,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 최종적인 총 투자 비용은 입찰가 140,000,000원에 인수 보증금 165,000,000원을 더한 305,000,000원 이 됩니다.

* 따라서, 제시된 예상 입찰가 외에 인수되는 임차 보증금까지 포함한 총 투자 비용이 해당 아파트의 실제 시장 가치와 비교하여 수익성이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.