나이스옥션 법원경매 포항 2025타경493 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "오천중학교" 남동측 인근에 위치하는 통칭 "스타밸리" 5층 502호 , 10층 1003호 로서 부근은 아파트, 근린생활시설등으로 형성되어잇으며 환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 ,대중교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 중 5층,10층으로서 외벽 : 석재붙임 몰탈 페인트 내벽 : 타일 벽지마감 창호 : 샷시 창호임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중 임

설비내역

급배수,위생, 승강기 ,도시가스에의한 난방설비 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함) 가측사육제한구역(모든축종 제한구역) 비행안전제6구역(전술)

공부와의 차이

공부상지목은 과수원,잡종지 이나 현황은 대지임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 과수원, 잡종지이나 현황은 대지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경493 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리 857-14 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 16.78㎡ (약 5.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.04㎡ (약 12.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 과수원, 잡종지이나 현황은 대지임.

건축물 정보:

- 건물 총 층수: 12층 (본건 5층)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2014년 7월 21일

- 총 세대수 (본동): 60세대

- 건물 연면적: 4828.05㎡

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 세계리에 위치하며, 통칭 "스타밸리" 건물 5층 502호입니다.

주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 환경은 보통입니다.

"오천중학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

3. 권리분석

채권자이자 경매 신청 채권자는 신OOO(신한은행)입니다.

등기부 요약상 말소기준권리는 2015년 7월 1일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권액 96,000,000원)으로 확인됩니다. 이 날짜 이후 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(김판길) 및 신탁등기 말소(최동철) 등이 2015년 7월 1일에 있었습니다. 또한, 경주세무서장의 압류 (2023년 8월 11일) 및 신한은행의 임의경매개시결정 (2025년 9월 11일, 채권액 168,427,867원) 기록이 있습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 임춘선

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 200,000원

- 전입일자/확정일자: 2018-11-23

- 배당신고일자: 2025-10-22

- 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 경매로 인한 소유권 이전 시 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

물건명세서상 특이사항으로, 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 과수원, 잡종지이나 현황은 대지임이 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본건과 동일한 건물인 "스타밸리"의 경우, 전용면적 40.66㎡ ~ 42.04㎡ 매물이 2026년 1월, 2014년 준공 시점의 거래가로 0.5억원 (5,000만원) ~ 0.6억원 (6,000만원) 수준에 실거래된 내역이 있습니다.

주변의 다른 다세대 주택(궁전빌라, 대한빌라, 화이트하우스)의 제공된 JSON 데이터 상의 최근 실거래가는 2025년 12월 ~ 2026년 1월 사이에 2,000만원 ~ 4,000만원으로 나타나 있으나, 이는 면적(약 51~52㎡) 대비 매우 낮은 금액으로, 전세가격이거나 실제 시세와는 차이가 있을 가능성이 높습니다. [제공된 JSON 데이터 참조]

본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 비교 대상 빌라들(1991-1992년 건축)보다 최신 건물입니다.

포항시 전체 아파트 실거래가 현황을 볼 때, 2026년 6월~8월 거래 기준으로 100㎡ 내외의 아파트가 4.9억 ~ 5.9억 수준으로 거래되는 점과 비교하면, 본건의 감정가 5,700만원은 면적 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 현장 방문 및 유사 물건의 상세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 오천읍 세계리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

"오천중학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능하여 출퇴근 및 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지의 공부상 지목(과수원, 잡종지)과 현황(대지)이 불일치하는 점은 향후 토지 관련 행정 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 현황대로 대지로 사용 중이라면 큰 문제는 없을 수 있습니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관리 및 매각 절차에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

제공된 주변 빌라들의 JSON 상 실거래가가 본건의 감정가와 큰 괴리를 보여, 실제 시장 가치를 정확히 파악하기 위한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

임차인 임춘선 씨의 배당신고일자(2025년 10월 22일)가 본건 경매개시 결정일(2025년 9월 11일) 이후로 기재되어 있습니다. 대항력은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 절차나 소요 시간이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항 남구 오천읍 세계리에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖추어져 있고, 오천중학교가 인접해 있어 생활 편의성과 교육 환경이 양호합니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 지목과 현황 불일치, 공동담보 등의 특이사항이 존재하며, 주변 시세 정보가 부정확하거나 매우 낮은 수준으로 제공되어, 실제 가치 평가를 위한 면밀한 현장 조사와 실거래가 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도 2014년으로 비교적 신축 건물입니다.

* 대항력 없는 임차인이 있어 인수되는 보증금이 없습니다 (인수 보증금 0원).

* 초등학교, 중학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 57,000,000원

본건의 전용면적은 42.04㎡ (약 12.71평)입니다.

감정가 기준 평당가: 토지 약 11,220,472원, 건물 약 4,481,132원입니다.

제공된 주변 빌라들의 JSON 데이터 상 실거래가(2,000만원 ~ 4,000만원)는 본건 면적(약 12.71평)에 비해 비정상적으로 낮은 수준으로, 이는 단순 참고용으로만 고려해야 합니다. (예: 2,000만원/12.71평 ≈ 157만원/평)

최근 "스타밸리" 동일 건물 내 실거래가 정보를 보면, 2026년 1월 기준으로 전용 42.04㎡ 매물이 0.5억 ~ 0.6억 (5,000만원 ~ 6,000만원) 수준으로 거래된 것으로 보입니다.

이를 바탕으로, 감정가 5,700만원을 기준으로 하여, 낙찰가율 80~90% 수준을 고려한 보수적인 입찰가 범위는 4,500만원 ~ 5,100만원 정도로 예상해 볼 수 있습니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최신 실거래가, 권리관계 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 주변 시세와 감정가의 괴리가 크므로, 철저한 시장 조사가 필수적입니다.

혐오시설 관련 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로 폐기물처리시설(포항에코빌리지) 관련 논의가 있는 것으로 파악되었으나, 본건 물건지와의 직접적인 연관성은 나타나지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.