나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경1260 [1] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 531 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 영덕 2024타경1260 [1] 경상북도 울진군 후포면 삼율리 531 전 경매

• 사건번호: 2024타경1260
• 주소: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 531
• 감정가: 26,303,000원
• 최저가: 26,303,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 전

영덕지원 경매2계 2024타경1260 | 소재지: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 531 | 감정가: 26,303,000원 | 최저가: 26,303,000원 | 용도: 전

1. 영덕지원 2024타경1260 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 영덕지원 2024타경1260 (1)

소재지: 경상북도 울진군 후포면 삼율리 531

용도: 전

감정가: 26,303,000원

토지면적: 314.00㎡ (약 95.00평)

토지 지분율: 31400

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 대OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수 제출 (미제출 시 보증금 미반환)

주의사항: 완충녹지 부분 구분 평가, 농지취득자격증명 발급 기준 및 소요기간 반드시 해당 관서 문의 (신청 반려 및 미발급 사례 다수)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리에 위치하며, "후포터미널" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 아파트, 단독주택, 그리고 농경지가 혼재되어 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 일련번호 1번부터 3번까지 모두 도로에 직접 접하지 않는 맹지 상태입니다. 토지 형태는 부정형이며, 완경사지로 이루어져 있습니다. 이용 현황은 일련번호 1번과 3번 토지는 전(밭)으로 이용 중이며, 일련번호 2번 토지는 잡종지로 이용되고 있어 공부상 지목(전)과 현황이 일치하지 않습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건의 소유자 및 채무자는 황OO님이며, 채권자는 대OOOOOOO입니다. 본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매 절차입니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 인수해야 할 권리는 명시적으로 보이지 않으나, 입찰 전 등기부등본 상 권리 변동 내역을 면밀히 확인하여 인수되는 권리나 부담이 있는지 최종 점검해야 합니다.

1.4. 상권분석

후포면은 울진군의 해안 지역으로, 주요 거점인 후포항과 후포터미널이 인접해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 특히 후포공설시장(삼율리 126번지)은 3일과 8일에 장이 서며, 싱싱한 해산물과 지역 농산물이 거래되는 활발한 시장입니다. 주변에 편의점(지에스25 울진후포 대성점) 등이 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추고 있습니다. 그러나 중심 상업 지구보다는 주거 및 농경지가 혼재된 지역의 특성을 보입니다. 본 물건지 인근에서 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 시설 등이 산재할 가능성은 있어, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 후포터미널 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 후포해수욕장이 가까운 거리에 있어 해변 접근성이 좋습니다. 후포면에는 후포공설시장, 병의원, 식당가 등이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 다만, 대형마트나 종합병원 등 더 큰 규모의 편의 시설을 이용하기 위해서는 울진읍 또는 인근 도시로 이동이 필요할 수 있습니다. 인근에 벽화마을 등 관광 자원이 있어 지역의 특색을 느낄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건 토지(일련번호 1-3)가 모두 도로에 접하지 않는 맹지라는 점입니다. 건축이나 토지 활용 시 맹지 해소를 위한 별도의 계획과 비용이 수반됩니다. 또한, 농지로 분류되어 있어 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 및 계약 무효 처리가 됩니다. 농지취득자격증명 발급 기준 및 소요 기간을 사전에 반드시 확인해야 하며, 발급 반려 또는 미발급 사례가 다수 존재하는 점에 유의해야 합니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역 내 자연녹지지역에 속하나, 완충녹지(저촉) 및 가축사육제한구역에 해당되어 건축 및 토지 이용에 제약이 있습니다. 일련번호 2번 토지는 공부상 지목이 '전'임에도 불구하고 현황은 '잡종지'로 이용 중으로, 이에 대한 정리가 필요합니다. 더불어, 과거 일부 필지를 포함한 건축 허가 사례가 있었으나, 현재 해당 허가의 존속 여부는 불분명하므로 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로, 계약 전 임차인 현황 파악이 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 울진군 후포면 삼율리에 소재한 토지로서, 맹지라는 점과 농지취득자격증명 필수 제출이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다. 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있으나, 완충녹지 및 가축사육제한구역 등 각종 제한사항이 존재하며, 공부상 지목과 현황의 불일치, 건축 허가 존속 여부의 불확실성 등 추가적인 확인이 필요한 부분들이 있습니다. 이러한 제약 조건들로 인해 일반적인 투자자보다는 해당 토지의 맹지 문제를 해결하고 농지 취득 자격을 확보할 수 있는 구체적인 개발 계획이나 활용 방안을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

후포항 및 후포터미널 인근의 입지 조건을 고려할 때, 지역 개발 및 관광객 증가에 따른 장기적인 지가 상승 잠재력이 존재합니다. 맹지 해소 및 농지취득자격증명 확보라는 난관을 극복한다면, 지역 내에서의 소규모 건축 부지, 주말주택 부지, 또는 특화된 농업 시설 부지로의 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 감정가를 면밀히 분석하고 주변 시세와 비교하여, 잠재적 가치 대비 저평가된 매물인지 신중하게 검토해볼 가치가 있습니다.

법원 정보

영덕지원 경매2계