나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10287 [1] 경상북도 의성군 금성면 도경리 282 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성감정 · 평가일 2025.09.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 금성면 도경리 소재 "새뱅이마을" 북동측 인근에 위치하며 주위 는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 접근 가능하며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 "답"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 남동측 폭 약 3M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 소하천구역(샛들천)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수신청보증금 미반환). 일부 소하천구역 저촉 감안 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 의성지원 2025타경10287 (1)

소재지: 경상북도 의성군 금성면 도경리 282

용도: 답

감정가: 51,381,000원

토지면적: 1557.00㎡ (약 471평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

등기부채권 총액: 10,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 의성군 금성면 도경리에 위치한 "새뱅이마을" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 모습을 띠고 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며, 본건 토지 남측 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 의성군은 경상북도 중앙부에 위치하며, 전반적으로 농업 중심의 지역 특성을 보입니다. 금성면은 이러한 의성군의 농촌 지역 중 하나로, 한적하고 자연 친화적인 환경을 지니고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 토지에 설정된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리인 2025년 7월 24일 접수된 강병근 명의의 근저당권(채권액 10,000,000원)은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 2025년 9월 16일 접수된 강병근 명의의 임의경매개시결정 등기 또한 말소 대상입니다.

토지 등기부등본상 확인되는 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

2001년 7월 14일: 장재은 소유권 이전

2007년 4월 11일: 엄근섭 소유권 이전

2022년 6월 13일: 이옥이 소유권 이전 (공매)

따라서, 위에서 언급된 근저당권 및 임의경매개시결정 외에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지, 특히 "답"으로 이용 중인 토지로서, 주변 지역은 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는 농업 생산 활동을 지원하는 인프라 중심으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 인근의 마을이나 읍내를 통해 기본적인 농자재 구매, 농산물 거래 등의 연관 산업 활동이 이루어질 수 있습니다. 의성군은 전반적으로 농업 비중이 높은 지역이며, 고령화 및 인구 감소 추세를 보이고 있어 지역 경제 활성화 측면에서는 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 소재지인 경상북도 의성군 금성면 도경리는 한적한 농촌 마을로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍내나 더 큰 규모의 마을을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 의성군 내에는 의성읍을 중심으로 관공서, 병원, 금융기관, 대형마트 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다. 금성면 내에서도 일부 관광지나 숙박 시설 등이 운영되고 있어 (예: 스테이 만천) 지역 특성에 맞는 생활 환경을 찾아볼 수 있습니다. 하지만 전반적인 지역 인구 감소와 고령화 현상은 향후 지역 내 서비스 접근성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지 취득 시 다음과 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, 본건은 농지로서, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 경매 참여 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 의성군은 농지의 실제 이용 현황과 소유 관계를 확인하기 위한 농지 전수조사를 실시하는 등 농지법 준수를 중요하게 관리하고 있습니다.

둘째, 본건은 일부 소하천구역에 저촉되어 평가되었으며, 이는 토지 이용 및 개발에 제한을 야기할 수 있습니다. 소하천구역 내에서는 하천 정비 계획에 따라 토지 사용이 제한되거나, 심한 경우 사유 재산권 침해 논란이 발생할 수 있으며, 건물 신축, 증축, 개보수 등 개발 행위가 엄격히 제한될 수 있습니다.

셋째, 본건은 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역은 의성군의 조례에 따라 특정 축종 및 사육두수에 제한이 있으므로, 주변 환경 및 법규 준수에 유의해야 합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지의 활용 범위를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 의성군 금성면에 위치한 농업용 토지(답)로, 감정가는 51,381,000원입니다. 토지 자체의 물리적 상태는 대체로 평탄하며 농경지로 이용 중이나, 농지취득자격증명 필요, 소하천구역 저촉, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 다양한 법적 제한사항을 포함하고 있습니다. 권리관계는 비교적 단순하나, 농지법 및 하천법 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같이 요약될 수 있습니다.

* 경상북도 의성군 금성면의 농업진흥구역 내 토지로서, 농업 활동을 위한 기본적인 요건을 갖추고 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 또는 농업 정책 변화에 따라 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (다만, 현재로서는 농지로서의 가치에 국한될 가능성이 높습니다.)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 51,381,000원입니다. 이는 시장 상황, 토지 이용 규제, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정된 가격으로, 입찰가 산정 시 중요한 참고 자료가 될 것입니다. 다만, 본건은 농지취득자격증명 필요 및 소하천구역 저촉 등의 제한사항이 존재하므로, 이러한 요소들을 충분히 인지하고 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 적정 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.