나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11442 [1] 경상북도 구미시 선산읍 완전리 22-1 제3층 제302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재 "선산초등학교" 남측 인근에 위치하는 "통칭" "바론자리빌" 3층 제302호 단위세대로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조슬래브지붕 5층건 중 3층 302호로서, - 외벽: 본타일.치장붙임.페인트 등 외부재 마감. - 벽체: 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥: 장판, 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비,승강기,개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 대체로 등고 평탄한 연립주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약8m의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공장설립승인지역<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

물건 비고

연립주택.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11442 (1)

소재지: 경상북도 구미시 선산읍 완전리 22-1 제3층 제302호

용도: 연립주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 85.11㎡ (약 25.74평)

토지지분: 85.1134㎡ (약 25.74평)

건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

건물지분: 81.1961㎡ (약 24.56평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 연립주택.

건축물대장상 주요사항:

- 건물구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 5층건 중 3층

- 사용승인일: 2014년 09월 29일

- 전용면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

- 승강기: 1대 설치

2. 입지조건

본건은 경상북도 구미시 선산읍 완전리 소재 "선산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼재하는 지역임.

본건 단지까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있으며, 기타 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 11일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을4)임.

등기부등본 상 을4 근저당권(말소기준권리) 이하의 권리들은 모두 말소될 예정임.

소유권 변동 내역:

- 2014-10-15: 주식회사우용주택건설로부터 소유권보존(갑1)

- 2018-10-10: 백기순에게 소유권이전(갑2)

임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- 위 "임대관계: 미상"으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하며 보증금 및 차임에 대한 정보가 불확실할 수 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요함. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 관련 정보는 추가 확인이 필요함.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재하는 복합적인 상권 형태를 보이고 있음.

인근에 선산초등학교가 위치하고 있어 주거 환경이 비교적 안정적일 것으로 예상됨.

일반상업지역, 준주거지역에 포함되어 있어 소규모 상가 및 근린생활시설의 발달 가능성이 있음.

5. 생활정보

주요 편의시설:

- 교육시설: 선산초등학교 인근 위치

- 기타: 주위 근린생활시설 및 상가 이용 가능

교통: 차량 진입 가능, 제반 교통 사정 보통.

건물 내 설비: 위생 및 급·배수설비, 승강기, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적리스크

임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 권리관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있음. 인수 보증금 합계가 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 법적 검토가 필요함.

건물 노후화: 2014년 사용승인을 받았으나, 연립주택 특성상 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성을 검토해야 함.

7. 종합의견

본건은 구미시 선산읍에 위치한 연립주택으로, 학교 및 상업시설과의 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있음.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단되나, 임대관계 미상이라는 점은 명도 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인임.

감정가는 1억 2천만원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요함.

8. 투자포인트

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하여 가족 단위 거주자에게 선호될 수 있음.

지역 개발 잠재력: 구미시 선산읍의 향후 도시 발전 및 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

명확한 권리관계: 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과, 2024년 6월 유사 면적(82.86㎡)의 연립주택이 67,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 65,000,000원 수준입니다.

그러나 임대관계가 미상인 점, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 위험을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 조사 내용을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (인수 보증금 없음)

최종 예상 입찰가: 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.