나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1082 [1] 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 62 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지(2): 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 ‘진량시장’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 근린상가 등으로 형성되어 있음. 대상 토지(3~7): 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 소재 ‘진량시장’ 북서측 인근(기호3,4,5) 및 북서측 근거리(기호6,7)에 위치하며, 부근은 농경지로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정 은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지(2): 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중 임. 대상 토지(3): 인접필지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 전으로 이용 중임. 대상 토지(4,5): 인접필지와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 과수원으로 이용 중 임. 대상 토지(6,7): 인접필지와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지(2): 남측으로 폭 약 20m 포장도로와 접함. 대상 토지(3): 남서측으로 폭 약 2m 비포장농로와 접함. 대상 토지(4): 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함. 대상 토지(5): 지적도 및 현황 맹지로 대상 토지(4)를 경유하여 접근하고 있음. 대상 토지(6): 북동측 및 남동측으로 폭 약 3~4m 포장도로와 각각 접함. 대상 토지(7): 북동측 및 북서측으로 폭 약 3~4m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주 택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28) (가축사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축 사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제 2024-174호)임. 대상 토지(3): 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아 파트)800M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축 사육제한구역(다중이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육 제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024- 174호), 농업진흥구역임. 대상 토지(4,5): 농림지역(2024-12-26)(경상북도 고시 제2024-519호), 가축사육제한구역(202 4-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-17 4호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중이용시설 등 50 0M), 경산시 고시 제2024-174호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육 제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호), 농업진흥구역임. 대상 토지(6,7): 농림지역(2024-12-26)(경상북도 고시 제2024-519호), 가축사육제한구역(202 4-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트)800M), 경산시 고시 제2024-17 4호), 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경 산시 고시 제2024-174호), 농업진흥구역임.

제시목록 외의 물건

대상 토지(4,5) 지상에 소유자 미상의 과수목(복숭아나무)이 식재되어 있음.

공부와의 차이

대상 토지(4,5)의 공부상 지목이 '답'이나 현황 '과수원'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(1)은 철근콘크리트조 및 경량철골구조 스라브지붕 5층 건물로서 사용승인일자는 1997년 11월 24일이며, 2015년 4월 29일 5층 증축되었으며, - 외벽 : 화강석 및 시멘트몰탈위 페인트마감 - 내벽 : 벽지, 타일, 무늬목 및 인테리어 치장 마감 - 바닥 : 자기질타일 및 데코타일 마감 - 창호 : 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(1)은 1~5층 근린생활시설임.

설비내역

대상 건물(1)은 급·배수설비 등 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 종물 및 부합물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 일반건축물대장상 위반건축물 등재내역이 있으니 해당 내용은 관할부서 등을 통해 반드시 재확인 하시기 바람. 등재내역(2023.12.18.) : [위반건축물] 조립식 제1,2종근린생활시설(창고) 24.8㎡ 무단증축

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록 1 일반건축물대장상 위반건축물표시(조립식 제1,2종 근린생활시설(창고) 24.8㎡무단증축)되어 있음(관할 관청에 별도 확인 요함)
2026. 6. 16.자 주식회사 홍성건설 법률상 관리인 황진언으로부터 목록1.에 대해 유익비 92,345,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1082 (1)

소재지: 경상북도 경산시 진량읍 봉회리 62

용도: 근린시설

감정가: 1,626,660,620원

토지 면적: 381.00㎡ (약 115.25평)

건물 면적: 975.71㎡ (약 295.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 진량농업협동조합 (추정)

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 토지는 경상북도 경산시 진량읍 봉회리에 소재하며, '진량시장' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지 및 근린상가, 농경지가 혼재되어 있습니다.

교통 상황

대상 토지 및 건물까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 및 형태

대상 토지(2)는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 대상 토지(3)는 등고평탄한 부정형 토지로서 전으로 이용 중입니다. 대상 토지(4,5)는 등고평탄한 세로장방형 토지로 과수원으로 이용 중이며, 대상 토지(6,7)는 등고평탄한 세로장방형 토지로 답으로 이용 중입니다.

도로 상태

대상 토지(2)는 남측으로 폭 약 20m 포장도로와 접해 있습니다. 대상 토지(3)는 남서측으로 폭 약 2m 비포장 농로와 접하며, 대상 토지(4)는 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다. 대상 토지(5)는 맹지로서 대상 토지(4)를 경유하여 접근 가능합니다. 대상 토지(6,7)는 각각 북동측 및 남동측, 북동측 및 북서측으로 폭 약 3~4m 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한

대상 토지(2)는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 대상 토지(3)는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역입니다. 대상 토지(4,5,6,7)는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

제시목록 외의 물건

대상 토지(4,5) 지상에는 소유자 미상의 과수목(복숭아나무)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

대상 토지(4,5)의 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 진량농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 9,188,827,142원

건물 등기부채권 총액: 9,418,827,142원

모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 말소될 예정입니다.

임차인 현황

* (주)성우씨엠

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2017-03-22, 대항력: 있음.

금액은 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2006-04-11, 대항력: 있음.

차임이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 1,045,000원, 전입일자: 2006-04-11, 확정일자: 2025-11-12, 배당신고일자: 2025-11-24, 대항력: 있음.

* 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-20, 대항력: 있음.

차임이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 김

보증금: 30,000,000원, 차임: 1,035,000원, 전입일자: 2020-06-04, 확정일자: 2025-06-25, 배당신고일자: 2025-11-20, 대항력: 있음.

* 김

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-07-01, 배당신고일자: 2025-11-19, 대항력: 있음.

차임이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 오

보증금: 50,000,000원, 차임: 715,000원, 전입일자: 2025-09-24, 확정일자: 2025-09-24, 배당신고일자: 2025-11-20, 대항력: 없음.

* 주식회사홍성건설

보증금: 1,000,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2007-11-21, 대항력: 있음.

* 최

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2006-03-21, 대항력: 있음.

차임이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 회생채무자주식회사홍성건설의관리인황

보증금: 1,000,000,000원, 차임: 0원, 전입/사업일자: 2007-11-21, 확정일자: 2025-11-12, 배당신고일자: 2025-11-21, 대항력: 있음.

인수 보증금 합계: 0원.

상기 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와는 달리, 주식회사홍성건설 및 회생채무자주식회사홍성건설의관리인황 등 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 상당한 보증금을 신고한 점은 매우 중요하며, 실제 인수해야 하는 보증금 규모는 별도 확인이 필수적입니다.

유치권 신고 내용

2026년 6월 16일, 주식회사 홍성건설 법률상 관리인 황진언으로부터 해당 물건(목록 1)에 대해 유익비 92,345,000원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

특이사항 요약

유동화물건, 공동담보, 대항력있는 임차인, 위반건축물, 유치권.

4. 상권분석

주변 상업 시설 현황

대상 물건은 '진량시장' 인근에 위치하여 지역 상권 형성에 일부 기여할 수 있는 입지입니다. 부근에 아파트 및 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

건물 용도 적합성

건물은 1~5층 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 이는 해당 지역의 용도 계획과 부합하는 것으로 보입니다. 다만, 토지 일부가 농림지역, 생산녹지지역으로 지정된 점은 상업적 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

'진량시장'이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

대상 물건 주변은 아파트 단지와 근린상가, 그리고 농경지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물

건물(목록 1)은 일반건축물대장상 조립식 제1,2종 근린생활시설(창고) 24.8㎡ 무단증축이 등재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 원상복구 등의 행정 제재 및 비용 발생 위험이 있습니다. 관련 내용은 관할 관청에 반드시 별도로 확인해야 합니다.

유치권

주식회사 홍성건설 법률상 관리인 황진언이 신고한 92,345,000원의 유치권은 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 부담하거나 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인

다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 주식회사 홍성건설(10억 원) 및 회생채무자 주식회사 홍성건설의 관리인 황진언(10억 원) 등 고액의 보증금을 신고한 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기만으로는 실제 인수 부담액을 명확히 알 수 없으므로, 해당 임차인들과의 명도 과정에서 상당한 마찰이나 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 차임이 0원으로 신고된 임차인들의 계약 조건도 주의 깊게 확인해야 합니다.

토지 이용 제한

대상 토지의 일부(3~7)가 생산녹지지역, 농림지역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 개발 시 용도 제한을 받을 수 있습니다.

유동화 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

주변 시설 정보

본 보고서 작성 시, 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 주변 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)에 대한 직접적인 조사는 수행되지 않았습니다. 잠재적 낙찰자는 해당 지역의 혐오시설 유무를 자체적으로 조사하여 투자 결정에 반영할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경산시 진량읍 봉회리에 위치한 근린시설로, 감정가 16억 26백만 원 수준입니다. 토지 381㎡와 건물 975.71㎡를 일괄 매각하며, 진량시장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 본 물건은 위반건축물 등재, 유치권 신고, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 일부 토지의 용도 제한 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 위반건축물에 대한 법적 조치 가능성, 유치권 성립 여부, 그리고 대항력 있는 임차인들의 실제 인수 보증금 규모 및 명도 문제는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 장기적인 명도 지연으로 이어질 수 있는 핵심 리스크입니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 상당한 주의와 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

진량시장 인근이라는 지역 상권 연계 가능성.

차량 접근성이 양호하며 주변 교통 여건이 보통 수준.

건물(5층, 근린생활시설) 및 토지(일부 상업용 건부지)의 현재 이용 현황.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 매우 어려운 상황입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

첫째, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인들의 다액 보증금 신고 내용 간에 큰 불일치가 있어, 실제 인수해야 할 보증금 규모를 파악하기 어렵습니다.

둘째, 위반건축물에 대한 원상복구 비용 또는 이행강제금, 유치권 성립 시 부담액 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 높습니다.

셋째, 대항력 있는 임차인들의 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 절차 비용 및 협상 비용 등을 예측하기 어렵습니다.

따라서, 상기 위험 요인들에 대한 철저한 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 인수 부담액, 명도 가능성, 추가 비용 등을 구체적으로 산정한 후에야 현실적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 판단됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 안정적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.