나이스옥션 법원경매 서산 2025타경847 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 13층비-1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상18층 건물 내 "제13층 제비-1310호"로서, (사용승인일 : 2019.07.29) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재타일 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샤시창호 등임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 2필 일단의 부정형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생할시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남측 및 서측으로 왕복4차선 포장도로, 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645 : 도시지역 , 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임. 오사리 1647 : 도시지역 , 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경847 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 13층비-1310호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지면적: 7.04㎡ (약 2.13평)

토지지분: 7.037㎡ (약 2.13평)

건물면적: 24.03㎡ (약 7.27평)

건물지분: 24.0349㎡ (약 7.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 중소규모 공장, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반산업단지에 속해 있습니다.

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통 접근성은 보통 수준입니다.

주변 환경은 업무 및 산업 시설과 주거 시설이 복합된 지역적 특성을 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 을1 근저당권(신한은행, 112,800,000원)입니다.

등기부상 소유권보존, 소유권이전(조윤정) 등의 권리가 확인됩니다.

근저당권(을1) 및 임의경매(갑3)는 신한은행에 의해 설정되었으며, 해당 물건은 유동화 관련 채권으로 추정됩니다.

(주의: 제공된 정보에 을1 근저당권이 '말소'로 표시되어 있으나, 동일 채권자인 신한은행의 임의경매(갑3)가 등기되어 현재 경매가 진행 중인 상황입니다. 말소기준권리의 정확한 해석은 현장 조사 또는 법률 전문가와 상담이 필요합니다.)

임대관계는 현재 파악되지 않으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 없음).

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 일반산업단지 내에 위치하며, 주변에 중소규모 공장 및 관련 근린생활시설이 발달해 있습니다.

오피스텔의 특성상 산업단지 근로자, 인근 상업시설 종사자 등을 대상으로 한 임대 수요가 예상됩니다.

다만, 산업단지 내 위치는 일반 주거 지역에 비해 쾌적성이나 편의시설 접근성 측면에서 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 2019년 7월 29일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 지상 18층, 지하 4층 건물 내 13층에 위치합니다.

도시가스 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소화전 설비 등도 구비되어 있습니다.

주변 편의시설 및 주거 환경에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 혼재된 지역임을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 임차인 현황이 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 없더라도, 실제 거주자의 명도 문제는 신중한 접근이 필요합니다.

감정가와 시세 괴리: 감정가는 123,000,000원이지만, 최근 유사 면적(24.0349㎡)의 오피스텔 매매가(65,820,000원)를 고려할 때 상당한 시세 차이가 존재합니다. 감정가가 과다하게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 입찰 시 주의가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건은 자산 유동화 증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입된 경우가 많아, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 처리 절차를 수반할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 일반산업단지 내에 위치한 오피스텔로, 소형 면적을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연차가 비교적 최신(2019년)이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다. 임대 관계 미상과 유동화 물건이라는 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 준공 연식으로 건물 상태 양호 기대.

산업단지 인근으로 직주근접 수요 기대 가능.

소형 면적으로 투자 진입 장벽 낮음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다.

그러나 최근 실거래가 분석 결과, 동일 건물 13층 전용면적 24.0349㎡ 물건이 2025년 2월 65,820,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시세는 약 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 시세 대비 저가 낙찰을 목표로 하되, 임대 관계 미확인 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 65,000,000원 ~ 80,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 명도 비용 및 소요 시간 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.