나이스옥션 법원경매 서산 2025타경844 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 7층비-709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치하는 이안큐브오피스텔 제7층 제비-709호(전유면적 23.4589㎡)외 1개호로서, 주위는 전답 등의 농경지, 중소규모 공장, 아파트 및 상업시설 등이 혼재하는 국도 인근 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지하4층 지상18층 중 지상 제7층 제비-709호(사용승인일 : 2019.07.29.)외 1개호로서 외 벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감, 화강석붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바 닥 : 장판 및 타일 등 마감 창 호 : 새시 창호 등 마감

이용상태

각호 공히 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복4차선, 북측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

오사리 1645 도시지역, 일반상업지역(2015-06-09) , 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률> 오사리 1647 도시지역 , 일반상업지역(2015-06-09) , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2014-08-04)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-08-04)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(2014-08-04)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경844 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 오사리 1645 이안큐브오피스텔 7층 비-709호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진수산업협동조합

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지지분: 6.8683㎡ (약 2.08평)

건물면적: 23.46㎡ (약 7.10평)

건물지분: 23.4589㎡ (약 7.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축년도: 2019년

총 층수: 18층

해당 층: 7층

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 7월 29일

1.3. 감정가

126,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치한 이안큐브오피스텔 7층 비-709호입니다. 주위는 전답 등의 농경지, 중소규모 공장, 아파트 및 상업시설 등이 혼재하는 국도 인근 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 서측 및 남측으로 왕복 4차선, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 2필 일단의 부정형 평지의 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 도로 상태 및 주차 여건은 보통입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15~20m), 대로3류(폭 25~30m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 일반산업단지 관련 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 임의경매로 진행되며, 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 주요 권리로는 소유권보존, 소유권이전(강제경매), 근저당권, 가압류, 임의경매 등이 있습니다. 총 등기부채권액은 226,540,223원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (당진수산업협동조합, 2023년 8월 30일 접수)이 말소기준권리로서, 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 미상으로, 명도 진행 시 해당 부분에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업지대 분석

본건이 위치한 성연면 오사리는 국도변 상업지대로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 주변에 전답, 공장, 아파트 등이 산재하여 배후 수요 및 상권 활성화 가능성이 혼합된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

본건은 주변 지역의 개발 현황 및 편의시설 접근성 등을 고려할 때 보통 수준의 생활 편의성을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 권리 관계에 대한 최종적인 법원 확인이 필요합니다.

6.2. 명도 리스크

임대차 정보가 미상으로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 점유자 현황을 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 신규 공급 물량 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

서산시 성연면 이안큐브오피스텔은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 일반상업지역 내에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 명확합니다. 전유면적 23.46㎡의 오피스텔로서 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다. 임대차 정보가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(24.03㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 5일에 65,820,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 면적 기준 약 905만원/평에 해당하는 가격입니다. 유사한 층수와 면적을 고려할 때, 현 시세는 6,500만원 내외로 형성될 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 유사 거래 사례 및 물건의 전용면적(23.46㎡)을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 거래 사례를 반영한 보수적인 접근 방식입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.