나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51737 [1] 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 석문면 초락도리 “초락초등학교 ” 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 버스정류장 등으로의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 가장형의 토지로서 현황 '주거용건부지 등'으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로 및 남동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문15 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호(1): 제시외건물 등 소재함(별첨 "지적및건물개황도 및 사진용지" 참조).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2): 공부상 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층으로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(2): "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도 및 사진용지" 참조

공부와의 차이

일련번호(2): 공부상 "시멘트기와지붕"이나, 현황 "함석지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1: 단독주택의 건부지 및 그 주변 토지임
- 목록2 : 공부상 "시벤트기와지붕"이나, 현황 "함석지붕"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서산지원 2025타경51737 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7번지 (신주소: 초락1로 222-1)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 144,992,420원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OO (본 경매 사건의 채권자로 확인됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 토지정보

* 총 면적: 496.70㎡ (약 150.25평)

* 토지지분: 496.70㎡ (약 150.25평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 현황: 주거용 건부지 및 주변 토지로 이용 중.

* 지역지구: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역.

1.3. 건물정보

* 총 면적: 70.26㎡ (약 21.25평)

* 건물지분: 70.26㎡ (약 21.25평)

* 건물 제시외 면적: 158.00㎡ (약 47.79평)

* 구조: 세멘벽돌조

* 지붕: 공부상 시멘트기와, 현황 함석지붕 (현황과 공부상 차이 확인 필요)

* 용도: 단독주택

* 건축일자: 1983년 12월 31일

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각으로 토지, 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다.

* 목록1은 단독주택의 건부지 및 그 주변 토지로 명시되어 있습니다.

* 목록2 건물은 공부상 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "함석지붕"으로, 이 차이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7번지 (신주소: 초락1로 222-1)

* 주위환경: 본건은 "초락초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 등으로의 접근성은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 왕복 약 2차선 포장도로, 남동측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (당진시장, 2024-03-22)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리 이후 설정된 권리(근저당, 임의경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 채권 총액 (말소기준권리 이후): 410,000,000원 (근저당 410,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

* 주변 시세 (JSON 데이터 분석):

* 제공된 JSON 데이터는 "석문면 초락도리 500-18번지"의 "다세대" 주택 거래 정보입니다.

* 해당 거래는 2024년 6월 4일에 120,000,000원에 직거래된 것으로 나타납니다.

* 이 정보는 본건 "단독주택"과 건물 종류, 면적, 대지 지분 등에서 차이가 크므로 직접적인 시세 비교 자료로 활용하기에는 한계가 있습니다.

* 단독주택의 경우, 토지 면적 및 활용도가 다세대 주택보다 높을 수 있어 가치 산정에 더 복합적인 고려가 필요합니다.

* 본건의 감정가(144,992,420원)는 토지 가치를 포함한 종합적인 평가를 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: "초락초등학교"가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 인근 편의시설의 정확한 위치 및 접근성을 파악하기 어렵습니다. 주택 및 농경지 지역 특성상, 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경:

* 본건 주변은 농촌 지역으로, 농경지와 소규모 주택들이 분포하고 있습니다.

* 특별히 인접한 혐오시설이나 공해 시설은 파악되지 않았습니다.

* 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 지역이 있어, 인근 축산업 활동으로 인한 냄새나 소음 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1983년에 건축되어 현재 40년 이상 경과한 건물로, 유지 보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지붕 상태 불일치: 공부상 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "함석지붕"으로, 이는 추후 건물 관리에 있어 이력을 확인하거나 보수 계획을 세울 때 고려해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물: 158.00㎡ (약 47.79평)의 제시외 건물이 존재하며 일괄 매각 대상입니다. 이 건물의 합법성, 철거 필요성, 관련 비용 등을 사전에 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라도 주의 필요).

* 지역 특성: 농경지 혼재 지역의 특성상, 농번기 소음이나 냄새, 해충 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문면 초락도리 489-7번지에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지면적(496.70㎡)을 보유하고 있습니다. 계획관리지역으로 개발 잠재력이 있으며, 토지와 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태입니다. 다만, 건물의 노후화, 공부와 현황 간 지붕 재질 차이, 제시외 건물의 존재, 임대관계 미상 등은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 주변 환경은 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하지만 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지: 496.70㎡ (약 150.25평)의 토지는 향후 증축, 신축 또는 토지 활용에 유리합니다.

* 용도지역: 계획관리지역으로, 향후 개발 행위에 대한 가능성을 가지고 있습니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 노후된 건물을 리모델링하거나 재건축하여 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 144,992,420원

* 시세 분석:

* 제공된 주변 "다세대" 주택의 거래 정보(120,000,000원)는 본건 "단독주택"의 직접적인 시세 비교 자료로 사용하기 어렵습니다. 본건은 단독주택으로서 토지 면적과 독립적인 건물을 보유하고 있어 가치 평가 방식이 다릅니다.

* 본건의 경우, 넓은 토지 면적(496.70㎡)과 건물 면적(70.26㎡) 및 제시외 건물(158.00㎡)을 고려한 감정가 1.44억 원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 리스크 요인(건물 노후, 지붕 차이, 제시외 건물, 임대 미상)을 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위 제안:

* 감정가의 80% ~ 100% 수준인 약 115,993,936원 ~ 144,992,420원 범위에서 고려할 수 있습니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경 확인, 그리고 제시외 건물의 처리 방안 마련 후, 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.