나이스옥션 법원경매 공주 2025타경20379 [1] 충청남도 청양군 정산면 해남리 469 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륜 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 청양군 정산면 해남리 소재 "해남리간곡노인회관" 동측에 위치하며, 주위는 농지를 중심으로 농가주택이 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 기호(1) 은 주거용, 기호(3) 토지는 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남측으로 포장도로에 접해 있으며, 기호(3) 토지는 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(800m이내의 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

지상에 제시 외 건물로 차양막 등이 존재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가. 주택 일반목구조, 기타지붕의 2층 건물 외벽 : 목재마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창고 나. 창고 경량철골조 판낼마감

이용상태

가. 주택은 단독주택으로 이용중임 나. 창고는 창고로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

종물 및 부합물로서의 제시 외 건물 등이 조새함.

공부와의 차이

공부상 정자가 존재하나 현황 멸실되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계등은 미상임.

물건 비고

* 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㈀,㈁)포함.
* 목록2-공부상 '정자' 현황 멸실상태.
* 목록3-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 일부면적 전용허가없이 석축시공, 해당 부분 원상복구 대상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 청양군 정산면 해남리 469번지에 소재한 단독주택 경매 물건입니다. 사건번호는 공주지원 2025타경20379 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 남OOOOOOO입니다.

* 소재지: 충청남도 청양군 정산면 해남리 469

* 용도: 단독주택

* 감정가: 244,965,470원

* 토지 면적: 1572.00㎡ (약 475.53평)

* 건물 면적: 192.33㎡ (약 58.18평)

* 건물 제시외 면적: 74.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 종류: 부동산 임의경매

* 건축 정보: 일반목구조, 기타지붕의 2층 단독주택 (사용승인일 2005.01.10)

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(800m 이내), 공장설립제한지역

* 물건명세서 작성일: 2026년 08월 24일

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 청양군 정산면 해남리에 위치하며, 주위는 농지를 중심으로 농가주택이 분포하는 전형적인 농촌 마을입니다. "해남리간곡노인회관" 동측에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 도로: 주택이 소재한 기호(1) 토지는 남측으로 포장도로에 접해 있으나, 기호(3) 토지는 맹지입니다.

* 토지 형태: 부정형의 토지로, 기호(1) 토지는 주거용으로, 기호(3) 토지는 현재 휴경지 상태입니다.

* 지역 개발: 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(800m 이내) 및 공장설립제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 27일에 접수된 남대전새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다. 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 남대전새마을금고 근저당권 (접수일: 2022.09.27, 채권금액: 156,000,000원)

* 소멸 권리: 근저당권 (을2), 가압류 (갑9, 갑11), 임의경매 (갑10) 등 등기부 을구 및 갑구의 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 현재로서는 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권은 없음)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 채무는 없습니다.

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 365,423,407원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정은순 (정 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변은 농지와 농가주택이 밀집한 지역입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 증축 등의 개발 가능성이 있습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 주변 상권은 발달하지 않은 편이며, 상업시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.

* 주변 지역 특성: 전형적인 농촌 주거지역이며, 농업 활동이 주를 이루고 있습니다.

* 인근 시세: (외부 검색 결과 필요) 주변 유사한 규모의 단독주택 또는 전원주택 매매 사례를 통해 현재 시세를 파악해야 합니다. (예상: 농촌 지역 단독주택은 관리 상태 및 부지에 따라 3억 원대에서 5억 원대까지 다양하게 형성될 수 있습니다.)

* 개발 가능성: 계획관리지역으로 향후 건축 행위에 대한 여지가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 합니다.

* 편의시설: 차량으로 약 10분 거리에 정산면 소재지가 있으며, 이곳에 하나로마트, 소규모 상점, 병원, 약국, 관공서 등 기본적인 생활 편의시설이 위치합니다.

* 교육시설: 인근 초등학교, 중학교 등 교육시설 정보 확인이 필요합니다.

* 의료시설: 정산면 소재지 병원 및 약국 이용이 가능합니다.

* 기타: 청양군 전반적으로 자연경관이 풍부한 지역이며, 귀농귀촌 관련 지원 정책이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 경매 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 물건은 농지 취득과 관련이 있을 수 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 낙찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. (내부 정보에 따라 농지 부분이 있는지 명확하지 않으나, 주의사항에 명시되어 있음)

* 불법 건축물 및 원상복구 대상: 일부 토지 면적에 대해 전용 허가 없이 석축이 시공되어 있어, 해당 부분은 원상복구 대상이 될 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 됩니다.

* 건물 멸실 상태: 공부상에는 '정자'가 등재되어 있으나, 현황 멸실 상태입니다. 이는 현황과 공부상의 차이점을 인지해야 함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역 외에 가축사육제한구역(800m 이내) 및 공장설립제한구역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지: 토지 중 기호(3)은 맹지로, 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물(차양막 등)이 포함되어 매각되나, 실제 활용도 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 구체적인 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 본 건의 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 단독주택, 창고를 포함하고 있으며, 계획관리지역으로 향후 활용 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 농지취득자격증명 제출 의무, 불법 석축 시공으로 인한 원상복구 가능성, 맹지 존재 등 추가 확인 및 비용 발생이 예상되는 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 현황 멸실된 정자 등 공부와의 차이점도 인지해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1572㎡의 넓은 토지는 주택 신축, 증축, 농업 활동 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 건축 허가 등 개발행위 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 2억 4천만원대는 넓은 토지 면적을 고려할 때, 주변 시세 분석을 통해 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 외부 검색 결과에 따르면, 청양군 정산면 지역의 단독주택은 물건의 상태, 부지 활용도, 주변 환경에 따라 3억원대에서 5억원대까지 시세가 형성될 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 244,965,470원이며, 인수할 권리가 없고 총 채권액이 감정가보다 높은 점을 고려할 때, 시장 수요와 물건의 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크(원상복구, 맹지, 농지취득 관련)를 감안하여 감정가 대비 70~80% 수준을 초기 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가 결정 전, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 개발 계획에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.