나이스옥션 법원경매 천안 2025타경702 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리 67-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리 소재 '모전2리 마을회관' 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 자연부락, 농경지, 중소규모 공장 등으로 형성된 농촌지대로서, 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려한 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, '단독주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로를 이용 중임(후첨 '지적도' 참조).

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성거읍2(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 기호(2) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠,㉡이 소재하는 것으 로 목측됨.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌 및 블럭조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지도배, 타일, 몰탈위 페인트 등 마감 바닥 : 장판깔기, 타일, 시멘트 노출 등 마감 창호 : 새시 및 목재 창호임.

이용상태

주택, 변소, 창고 등으로서, '공실상태'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 있는 것으로 탐문됨.

부합물 및 종물

기호(2) 건물의 부합물 및 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠,㉡이 소재하는 것으로 목측됨.

공부와의 차이

기호(2) 건물 중 창고는 동측 인접필지에 걸쳐 소재하는 것으로 목측됨('지적도' 참조).

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 매각에 포함. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음. 목록2번 창고는 동측 인접필지에 걸쳐 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2025타경702 (1) 사건번호로 진행되는 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리 67-10이며, 새터길 165로도 알려져 있습니다.

주요 용도는 단독주택이며, 건축물대장 상 주택 및 창고로 이용 중입니다.

감정가는 75,937,710원입니다.

토지 면적은 337.00㎡ (약 101.94평)이며, 건물 면적은 98.10㎡ (약 29.68평)입니다.

건물에는 제시외 면적 23.00㎡ (약 6.96평)이 포함되어 있습니다.

경매 구분은 상속재산분할을 위한 경매입니다.

매각 대상은 기타 물건입니다.

건축물 현황에 따르면, 본건은 1986년 4월 7일에 건축 허가를 받아 1986년 10월 6일에 사용 승인된 시멘트벽돌 및 블럭조 슬래브지붕 단층 건물입니다.

1.1. 물건 요약

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리에 위치한 단독주택으로, 상속재산분할을 위한 경매로 진행됩니다. 토지와 건물 모두 지분 매각 대상입니다. 감정가는 75,937,710원이며, 토지는 337.00㎡(약 101.94평), 건물은 98.10㎡(약 29.68평)입니다. 제시외 건물(ㄱ, ㄴ) 23.00㎡(약 6.96평)도 매각에 포함되며, 일부 창고는 인접 필지에 걸쳐 소재하는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 모전리 소재 '모전2리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 자연부락, 농경지, 중소규모 공장 등으로 형성된 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리를 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 이에 따라 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 11일 접수된 김동찬 외 2명 임의경매(갑5)로 확인됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 일반적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각과 동시에 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로 파악되어, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 특이사항

상속재산분할을 위한 경매로 진행되며, 등기부채권 총액은 0원입니다. 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 또한, 건물 중 창고(목록2번)는 동측 인접 필지에 걸쳐 소재하는 점을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역인 성거읍 모전리에 위치하여, 전통적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변에 자연부락과 농경지가 주를 이루고 있어, 자체적인 상권 형성은 미미한 편입니다. 다만, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 차량 이동 거리에 있는 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 인근에는 '모전2리 마을회관'이 위치하고 있습니다. 광범위하게는 농경지와 자연녹지 지역이 펼쳐져 있어 비교적 한적한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

가까운 시내나 읍내로 이동하면 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

성거읍 내 초등학교, 중학교 등이 위치하며, 차량 이동 거리에 중고등학교 및 대학교(예: 단국대학교)가 있습니다.

5.4. 의료시설

인근 지역의 병원 및 의원을 이용할 수 있으며, 종합병원은 차량으로 이동해야 합니다. (예: 단국대학교 병원)

5.5. 혐오시설

과거 자료에 따르면 성거읍 일부 지역에서 폐기물 처리 업체, 소각 시설 등에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지 인근에 현재 운영 중이거나 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역의 개발 계획 및 과거 이슈를 고려하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 입찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 협의 및 관계가 중요하며, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 일부(창고)의 인접 필지 소재: 창고 건물이 인접 필지에 걸쳐 있는 점은 경계 문제 및 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 현장 확인 및 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 현황, 이용 상태, 법적 문제 여부 등에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상속재산분할을 위한 경매로, 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 권리가 없는 점이 장점입니다. 단독주택으로서 농촌 지역의 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성은 주요 리스크 요인이므로 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재하는 특이사항과 제시외 건물의 현황 파악이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상속재산 분할 목적 경매: 법적 절차를 통해 소유권이 명확하게 이전될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건은 계획관리지역에 속해 있어, 향후 토지 활용 가능성에 대한 검토가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 천안시 도시기본계획 상 성거읍 지역은 향후 성장 잠재력을 가진 지역으로 언급되고 있습니다.

* 저평가 가능성: 현재 감정가가 시세 대비 합리적이라면, 지분 매각 및 공유자 우선매수 리스크를 감안하더라도 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 75,937,710원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 단독주택의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사.

* 건물의 현재 상태, 수리 필요 여부, 제시외 건물 등의 가치 평가.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 예상 인수 가격 (만약 행사될 경우).

* 지분 매각으로 인한 추가적인 협상 비용 또는 시간 소요 감안.

* 개인적인 자금 조달 능력 및 투자 성향 고려.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 반드시 현장 답사를 통해 물건의 가치를 직접 평가하고, 관련 부동산 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.