나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12396 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 411-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 동측 인근 ( 또는 '전철역 쌍용역' 북동측 인근 ) 소로변에 위치하며, 주위는 '성숙중인( 미성숙 ) 상업지대'로서, '전철 쌍용역'과 '나사렛대학교'라는 '배후지' 여건이 기대되는 지역임.

교통상황

본건들까지 제반차량의 접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

< 기호1 > '부정형, 평지'인 토지를 '상업용 건부지'로 이용중임. < 기호3 > '사다리 유사 부정형, 평지'인 토지를 '주차장용지'(기호2건물 부속토지)로 이용중임. < 기호4 > '장방형 유사 부정형, 평지'인 토지를 '나지( 전용 사도 :기호2건물 부속토지 )로 이용중임.

인접 도로상태

본건 3개 필지 공(共)히, 남측으로 '왕복2차선 아스콘포장도로'( 소로 )에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 3개 필지 공(共)히, < 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 기반시설 > "도시계획도로( 중로2류: 폭15~20m )에 접함"이라고 '토지이용계획확인서'에 표기되어 있으나, '저촉(抵觸)'되는 것으로 판독(判讀)되오니, 관련 행정청에 확인이 필요해 보입니다. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ), '철도보호지구'( 철도안전법 ).

제시목록 외의 물건

기호1 지상 : 조경수목들이 식재되어 있으므로, 현황에 의거 평가하였음.

공부와의 차이

기호3 토지 : 지목은 '답'이나, 현황은 '포장된 '주차용지'임. 기호4 토지 : 지목은 '도로'이나, 현황은 '나지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조지붕 딘층 건물 로서, 사용승인일 : 2017. 03. 03 외벽 : 난연 샌드위치판넬 잇기 내벽 : 벽지도배 및 미장목재 마감 등 바닥 : 디럭스 타일붙임 등 천정 : 텍스붙임 등 창호 : 새시창호.

이용상태

1층 569.66㎡ : '일반음식점'( 상호: 방아다리 ) -- 평가일현재 '휴업중'. 1층 22.5㎡ : '냉동창고'.

설비내역

일반음식점 건물 : 급배수설비, 위생설비, 난방설비( 전기판넬 )

부합물 및 종물

해당 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 수목 포함
- 목록3 토지 지목은 '답'이나 현황은 '주차용지'임
- 목록4 토지 지목은 '도로'이나 현황은 '나지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

사건번호: 천안지원 2025타경12396 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2.

1.2. 물건 현황

2.

1.2. 1.토지

2.

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 411-1 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용19로 38-5)

용도: 근린시설 (주차용지, 나지, 상업용 건부지로 이용 중)

총 면적: 2573.00㎡ (약 778.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

지목 현황 차이:

* 목록3 토지: 지목 '답', 현황 '주차용지'

* 목록4 토지: 지목 '도로', 현황 '나지'

주변 도로 상태: 남측 왕복 2차선 아스콘 포장도로(소로) 접함

2.

1.2. 2.건물

2.

총 면적: 592.16㎡ (약 179.14평)

주요 용도: 제2종 근린생활시설

구조: 일반철골구조 일반철골구조지붕 단층 건물

사용 승인일: 2017년 03월 03일

이용 상태:

* 1층 (569.66㎡): 일반음식점 (상호: 방아다리, 현재 휴업 중)

* 1층 (22.5㎡): 냉동창고

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 일반철골구조, 일을반철골구조지붕

부합물 및 종물: 해당 없음

공부와의 차이: 없음

2.

1.3. 감정가 및 매각 조건

2.

감정가: 7,142,794,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 제시외 수목 포함 (일괄 매각)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경 및 교통

2.

위치: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '나사렛대학교' 동측 인근 또는 '전철 쌍용역' 북동측 인근에 위치

주위 환경: '성숙 중인 상업지대'로서, '전철 쌍용역'과 '나사렛대학교'라는 배후지 여건이 기대되는 지역임

교통 상황: 본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통시됨.

2.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

2.

용도지역: 도시지역, 제2종 일반주거지역

도시계획도로: '도시계획도로(중로2류: 폭15~20m)에 접함' 표기되나, 저촉되는 것으로 판독되오니 관련 행정청 확인 필요

타 법령상 제한:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

* 철도보호지구 (철도안전법)

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황 요약

2.

토지 등기부:

* 소유권 이전: 전병열(2007-10-24), 주식회사방아다리(2017-02-24)

* 근저당: 중소기업은행(4,440,000,000원, 500,000,000원), 한추태(800,000,000원), 한은정(120,000,000원)

* 압류: 천안세무서장, 천안시

* 가압류: 미트밸리농업회사법인(261,622,681원), 최정욱(10,000,000원)

* 임의경매개시결정: 중소기업은행(4,359,598,891원)

건물 등기부:

* 소유권 보존: 주식회사방아다리(2017-05-02)

* 근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정 등은 토지 등기부와 유사하게 등재되어 있음.

2.

3.2. 말소기준권리

2.

토지 등기부: 2019년 10월 24일 접수된 중소기업은행 근저당 (을14)

건물 등기부: 2019년 10월 24일 접수된 중소기업은행 근저당 (을6)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리자는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

2.

3.4. 임차인 현황

2.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 건물 및 토지 임대 관계: 미상 (건물 감정평가 요항표 및 기타참고사항 참조)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상으로 기재된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

2.

나사렛대학교와 전철 쌍용역을 배후로 하는 성숙 중인 상업지대에 위치하여 지역 내 유동인구 및 잠재 수요가 기대됩니다.

2.

4.2. 용도별 현황

2.

건물은 제2종 근린생활시설로서, 현재 일반음식점(휴업 중) 및 냉동창고로 이용되고 있습니다. 주변 상업 지역의 특성상 다양한 업종의 영업이 가능할 것으로 보입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 접근성

2.

나사렛대학교와 쌍용역 인근 지역에 위치하여 교육, 의료, 금융, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

2.

5.2. 대중교통 이용 편리성

2.

전철 쌍용역이 인근에 위치하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 공부상 차이

2.

* 목록3 토지는 지목이 '답'이나 현황은 '주차용지'임.

* 목록4 토지는 지목이 '도로'이나 현황은 '나지'임.

이는 토지 이용 및 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 관련 기관을 통해 정확한 현황 파악 및 지목 변경 등 후속 조치 가능성을 검토해야 합니다.

2.

6.2. 토지 이용 계획 저촉 가능성

2.

토지이용계획확인서 상 도시계획도로(중로2류)와 저촉될 가능성이 있어, 이에 대한 행정청 확인이 필수적입니다. 저촉 시 건물 신축이나 증축 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

2.

6.3. 건물 휴업 상태

2.

현재 1층 일반음식점(방아다리)이 휴업 중인 상태입니다. 영업 재개 시에는 내부 수리 또는 마케팅 전략이 필요할 수 있습니다.

2.

6.4. 제시외 물건

2.

일괄 매각 대상에 제시외 수목이 포함되어 있습니다. 현황에 맞춰 평가되었으므로, 인수 후 관리가 필요합니다.

2.

6.5. 혐오시설 유무

2.

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 나사렛대학교와 쌍용역 인근 상업지대에 위치한 근린시설로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 일괄 매각 대상이며, 감정가는 71억 4천여만 원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 지상권의 인수 가능성 및 토지 공부상 지목과 현황의 차이, 도시계획도로 저촉 가능성 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 현재 건물은 휴업 중인 상태입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 우수한 입지: 대학가와 역세권에 인접한 상업지대로 배후 수요 확보 용이.

* 향후 개발 가능성: 성숙 중인 상업지대로 지역 발전 잠재력 보유.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도 증대 가능.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 정보 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석상 부담은 적으나, 토지의 공부상 차이 및 도시계획도로 저촉 가능성, 건물 휴업 상태 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 임장 활동 및 최근 거래 사례, 주변 시세 조사 등 추가적인 시장 분석이 필수적입니다. (참고: 상기 감정가는 71억 4천여만 원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.