나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3864 [1] 세종특별자치시 집현동 1163 세종시대명벨리온지식산업센터주1동 지1층지117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 집현동 소재 '창업진흥원' 남서측 인접에 위치하며, 주위는 각종 관공서, 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 산업용지 등이 소재하는 행정중심복합도시 4-2 생활권 내의 개발중인지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공장(지식산업센터, 창고), 지원시설(근린생활시설, 노유자시설) 중 지1층 제지117호 건으로서, 외 벽 : 판넬 및 석재붙임 등 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 데코타일 등 마감, 창 호 : 알루미늄 새시, 강화유리 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

근린생활시설(기준시점 현재 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 평지, 가장형의 토지로서, 공업용(지식산업센터, 지원시설)으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 20m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

집현동 1163 :준주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시첨단산업단지(행정중심복합도시4-2생활권)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3864 (1)

소재지: 세종특별자치시 집현동 1163, 세종시대명벨리온지식산업센터 주1동 지1층 지117호

용도: 근린상가

감정가: 313,000,000원

토지면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.85㎡ (약 11.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 집현동에 위치하며, '창업진흥원' 남서측에 인접해 있습니다. 주위에는 각종 관공서, 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 산업용지 등이 소재하는 행정중심복합도시 4-2 생활권 내 개발 중인 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, BRT B5번, B7번 및 일반버스 272번, 279번, 340번, 1001번 등이 운행 중에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. KTX 호남선 및 제2경부고속도로 등 광역 교통망 접근도 양호한 편입니다.

* 도로상태: 북서측 약 15m, 남서측 약 20m, 남동측 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등으로 지정되어 있으며, 중로 1·2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 도시첨단산업단지, 준보전산지, 예정지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1. 신한은행 근저당 (2021-08-27, 300,000,000원).

* 이후 권리: 갑3. 세종세무서장 압류 (2022-04-18, 말소), 갑4. 세종특별자치시 압류 (2023-05-22, 말소).

* 임의경매 개시: 갑5. 신한은행 임의경매 (2025-09-18, 234,093,582원).

* 등기부채권 총액: 300,000,000원 (말소기준권리 채권액 기준).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 용도: 본건은 철근콘크리트 구조의 12층 지식산업센터 건물 중 지하 1층에 위치한 근린생활시설(공실)입니다. 관리상태는 보통으로 판단됩니다. 세종 대명벨리온 지식산업센터는 지식산업센터(창고 포함) 및 판매·근린생활시설 등으로 구성되어 있으며, 지하 1층~지상 2층에는 상가 점포가 배치되어 있습니다.

* 주변 상권: 본 건물은 세종테크밸리 내에 위치하여 첨단 기업, 연구 기관, 대학 등이 밀집한 산업단지입니다. 창업진흥원, 중소기업기술정보진흥원 등 공공기관과 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 4-2생활권 내 상업용지의 경우, 특화설계 지침으로 인한 공간 제약 및 낮은 사업성으로 인해 개발이 지연되거나 방치되는 사례가 지적되고 있어, 상가 공실 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

* 잠재적 수요: 세종테크밸리에 입주한 400여 개 기업과 향후 입주 예정인 기업들의 종사자, 대학 공동캠퍼스 이용자 등이 잠재적 수요가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '창업진흥원'이 남서측에 인접해 있으며, 각종 관공서, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 산업용지 등이 소재하고 있습니다. 세종테크밸리 내 기업체 및 연구기관, 대학 공동캠퍼스 등이 인접해 있습니다.

* 편의시설: 건물 내 상업시설 및 주변 근린생활시설 이용이 가능하나, 4-2생활권 내 상업시설 공급이 아직 충분하지 않다는 지적이 있습니다. 복합커뮤니티센터 건립이 지연되고 있어 주민 편의시설 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주차: 세종 대명벨리온 지식산업센터의 경우, 상주 인원 대비 주차 공간이 부족하다는 지적이 있으며, 일부 입주자들은 불법 주정차로 인한 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 신속하게 진행될 수 있으나, 채권 구조가 복잡할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 본 건은 기준 시점 현재 공실로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵습니다. 임차인 유치를 위한 노력이 필요합니다.

* 개발 중인 지역: 4-2 생활권은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로 지속적인 개발이 이루어지고 있으나, 이는 건설 소음, 교통 불편, 환경 변화 등의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 일부 상업용지 개발 지연 사례로 미루어 보아, 지역 상권 활성화 및 공실률에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 다양한 토지 이용 제한: 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용 제한으로 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보 불일치 가능성: 제공된 JSON 정보와 실제 물건 현황(지1층 vs 11층) 간에 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 정확한 위치 및 상태 확인이 필수적입니다. 다만, 본 보고서는 제공된 물건 소재지 정보인 '지1층 지117호'를 기준으로 작성되었습니다.

1.6. 종합의견

본건은 행정중심복합도시 4-2 생활권 내 세종테크밸리에 위치한 지식산업센터 내 근린생활시설로서, 지역 발전 잠재력이 높은 입지에 자리하고 있습니다. 창업진흥원, 다수의 첨단 기업 및 연구 기관, 대학 공동 캠퍼스 등이 인접해 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 또한, BRT 및 주요 도로망과의 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 지역 내 상업 시설 공급 부족 및 개발 지연 사례가 있다는 점은 임대 수익 확보에 있어 주의가 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성과 다양한 토지 이용 제한 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 세종시의 행정수도로서의 위상 강화 및 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 세종테크밸리 내 다수의 첨단 기업, 연구 기관, 대학 입주로 인한 풍부한 배후 수요.

* 창업진흥원 등 공공기관 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 잠재력.

* BRT 및 광역 교통망을 통한 우수한 접근성.

* 근린상가로서의 잠재적 활용 가치 (추후 상권 활성화 시).

1.8. 예상입찰가

본건은 현재 공실 상태이며, 주변 상권 개발 추이 및 임대 수요 확보 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 감정가 313,000,000원 대비 신한은행의 근저당 채권액(말소기준권리)이 300,000,000원임을 감안할 때, 최소한의 권리 회수 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 유동화 물건의 특성상 낙찰 후 잔금 납부 기한 등이 일반 경매와 다를 수 있으므로 유의해야 합니다. 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적인 접근이 필요하며, 향후 임대 시세 및 공실 리스크를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.