나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2220 [1] 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 "감곡생활체육공원" 서측 인근에 위치하고 있 는 "행복가득1차(다세대주택)" 제102동 3층 302호 및 제102동 4층 401호(현관문에 501호로 표시)이며, 주위는 감곡생활체육공원, 단독주택,나지,농경지,과수원, 임야 등으로 형성된 지 역으로서 다새대주택으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건(기호1,2)이 소재하는 다세대주택까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하 고 있어 교통상황 보통임.

건물의 구조

본건(기호1,2)은 2019.02.14자로 사용승인 받은 다세대주택으로서 철근콘크리트구조 스라브 지붕 4층 건내 3층 302호 및 4층 401호(현관문에 501호로 표시)로서 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 마감 창 호 : 샷시창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. 기호1(3층 302호): 다세대주택(방3,거실,주방,화장실2,발코니,현관)으로 이용하고 있음 기호2(4층 401호, 현관문에 501호로 표시): 다세대주택(방3,거실,주방,화장실2,발코니,현관) 으로 이용하고 있음

설비내역

본건(기호1,2)은 개별보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(기호1,2) 다세대주택이 소재하는 토지의 형상은 부정형이며, 3개동 다세대주택건물 부 지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건(기호1,2) 다세대주택이 소재하는 토지는 북동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,중로3류(폭 12m~15m)(중(국)3-11)(접함),가축사육제구역(2025.05.30) (절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역(2025-08-21) (물환경보전법),중점경관관리구역(2020-04-06)

공부와의 차이

본건 기호2는 공부상 호수는 4층 401호이나 현관문에 501호로 표시되어 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경2220 (1)

소재지: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 639 행복가득1차 102동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 172,600,000원

토지면적: 135.00㎡ (약 40.83평)

건물면적: 69.11㎡ (약 20.91평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 충청북도 음성군 감곡면 오향리 "행복가득1차" 아파트 단지 내 102동 3층 302호에 소재함.

주위환경: "감곡생활체육공원" 서측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 나지, 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있어 다세대주택으로서의 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 해당 다세대주택까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능함. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

도로: 본건이 소재하는 토지는 북동측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 2일 접수된 동촌농업협동조합의 근저당권 (144,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

매각 후 소멸되는 권리: 본건 경매 신청 채권(동촌농업협동조합의 임의경매)을 포함하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됨. (단, 임대 관계는 미상임.)

1.3. 상권분석

단지 규모: "행복가득1차"는 총 3개동, 24세대로 이루어진 다세대주택 단지이며, 본건은 이 중 102동 3층에 위치함.

최근 거래 사례: 동일 단지인 "행복가득1차"에서 2026년 2월 11일, 전용면적 69.11㎡(약 20.91평)의 다세대주택이 185,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이는 본건과 면적이 동일하여 시세 참고에 유용함.

주변 시세: 동일 단지가 아닌, 1989년 준공된 다른 다세대주택(46.98㎡)이 2026년 4월 9일에 50,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 건축 연도 및 단지 특성 차이로 본건과의 직접적인 비교는 어려움.

1.4. 생활정보

편의시설: "감곡생활체육공원"이 인근에 위치하여 야외 활동 및 여가 생활에 용이함. 또한, 주변의 농경지, 과수원, 임야 등은 전원적인 생활 환경을 제공함.

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 일상생활에 불편함이 적을 것으로 예상됨.

주변 환경: 2019년에 신축된 행복가득1차 단지 내에 위치하여 비교적 현대적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 중로3류(폭 12~15m) 구역임. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

건물 관리: 2019년 준공된 비교적 신축 건물이나, 3개 동으로 이루어진 단지 내 공용 시설(주차장, 외벽, 복도 등)의 유지 보수 상태는 별도 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 "행복가득1차" 다세대주택 단지 내 102동 3층 302호로, 비교적 양호한 건물 상태와 준수한 입지 조건을 갖추고 있는 물건임.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 및 임차인의 보증금이 없어 낙찰 후 추가적인 부담이 예상되지 않음.

동일 단지 내에서 본건과 동일한 면적의 아파트가 최근(2026년 2월) 185,000,000원에 거래된 사례가 있어 시세 파악이 용이하며, 이는 본건의 잠재적 가치를 보여줌.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 유의하여 검토할 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며 현대적인 주거 환경을 제공함.

동일 단지 최근 매매 사례: 2026년 2월 11일, 동일 단지(행복가득1차) 및 동일 면적(69.11㎡)의 물건이 185,000,000원에 실거래되어 시세 분석 및 투자 가치 판단에 기준이 됨.

권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수하는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

생활 편의 및 접근성: 감곡생활체육공원 인접으로 여가 활동이 용이하며, 차량 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 172,600,000원

최근 동일 단지 실거래가: 185,000,000원

본건은 감정가가 최근 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 동일 단지 동일 면적 물건의 최근 실거래가가 185,000,000원임을 고려할 때, 경쟁적인 입찰이 예상됩니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준에서 경쟁을 시작하여 175,000,000원에서 185,000,000원 사이를 목표로 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

좀 더 적극적으로 낙찰을 노린다면, 최근 실거래가인 185,000,000원을 기준으로 185,000,000원에서 188,000,000원 사이를 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 종합적인 판단하에 180,000,000원 ~ 188,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.