나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1397 [1] 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 986 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라온감정 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 소재 '화암동굴' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 형성된 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)는 부정형 토지로서, 주거용건부지 등임. 일련번호(3,4)는 부정형 토지로서, 전 및 일부 구거, 도로 등임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 100m이내_소,양(염소),젖소,사슴,말,돼) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호(3,4)의 공부상 지목은 '전'이나, 일부 현황 '도로' 및 '구거'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 목조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서, 외벽 : 비닐사이딩 마감, 내벽 : 벽지 등, 바닥 : 장판지 등, 창호 : 플라스틱새시 2중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외물건 등이 소재하며, 제시외㉠ 중 일부는 인접지(화암리 972)에 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 태양광발전설비 포함. 토지 지상 조경석, 조경수, 화단 등은 토지에 포함하여 평가됨. 목록1 토지와 인접토지에 걸쳐 있는 경량철골조 강판지붕 단층(차양) 창고 및 내부에 소재하는 컨테이너 3동은 매각에 서 제외하므로 입찰시 확인 요함(감정평가서상 ㉠).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경1397 (1)

소재지: 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 986

용도: 단독주택

감정가: 114,436,000원

토지면적: 629.00㎡ (약 190.3평)

건물면적: 104.20㎡ (약 31.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 제시외 태양광발전설비 포함. 토지 지상 조경석, 조경수, 화단 등은 토지에 포함하여 평가됨. 목록1 토지와 인접토지에 걸쳐 있는 경량철골조 강판지붕 단층(차양) 창고 및 내부에 소재하는 컨테이너 3동은 매각에서 제외(입찰시 확인 요함).

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리 소재 '화암동굴' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 주로 농경지, 농가주택, 자연림 등으로 이루어진 농촌지대로서, 전원생활이나 농업 활동에 적합한 지역입니다.

차량으로는 물건까지 접근이 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통을 이용한 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

토지는 부정형이며, 주거용 건부지 등으로 이용되고 있습니다. 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리 분석

* 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 5월 30일 접수된 신한은행의 근저당권(을4)입니다.

* 이 기준권리보다 후순위에 있는 압류(갑9, 갑13), 가압류(갑15), 임의경매(갑16) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 본 경매 물건은 낙찰 후 인수해야 할 부담 있는 권리(선순위 임차권, 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 요약

* 토지 등기부에는 소유권 이전(최돈건 → 최종현 → 윤남국) 이력이 있으며, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부에는 소유권 보존(최종현), 소유권 이전(윤남국) 이력이 있으며, 토지와 동일하게 신한은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 강원특별자치도 정선군 화암면 화암리는 '화암동굴'과 인접한 지역으로, 관광지 주변의 특성을 가지고 있습니다.

주변은 주로 농경지와 농가주택, 자연림으로 형성된 농촌지대로, 대규모 상업 시설이나 복잡한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

이러한 환경은 전원생활이나 귀농, 귀촌을 고려하는 수요자에게는 장점이 될 수 있으나, 일반적인 상업 활동이나 직주근접을 중시하는 수요자에게는 다소 제한적일 수 있습니다.

지역 내 기본적인 편의시설은 존재할 수 있으나, 보다 넓은 범위의 생활 편의 시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시에는 불편함이 예상됩니다.

* 편의시설

* 인근 지역에 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 수 있습니다.

* 주요 상업 시설, 병원, 대형 마트 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 수 있습니다.

* 주변 환경

* '화암동굴'이라는 유명 관광지가 인근에 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 기타

* 임대 관계는 미상으로, 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인으로 분석됨)

1.5. 잠재적 리스크

* 매각 제외 물건 존재: 본건 토지(목록1)와 인접 토지에 걸쳐 있는 경량철골조 강판지붕 단층(차양) 창고 및 내부에 소재하는 컨테이너 3동은 이번 매각에서 제외됩니다. 따라서 입찰 전에 반드시 현장에서 해당 물건의 위치와 범위를 확인하여야 합니다. (감정평가서상 ㉠)

* 공부와 현황의 차이: 토지 일부(일련번호 3, 4)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '도로' 및 '구거'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용에 대한 추가적인 검토를 필요로 할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 차량이 없는 경우 일상생활에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건 토지는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 시 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 채권 양도 등의 절차가 있었을 수 있으며, 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강원도 정선군 화암면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, '화암동굴' 관광지와 인접해 있어 잠재적인 가치를 지니고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 약 1억 1천 4백만원입니다. 권리관계는 모두 소멸될 예정으로 인수할 권리가 없어 깔끔한 편입니다. 다만, 매각 제외되는 제시외 건물 및 컨테이너, 토지의 공부상 지목과 현황 불일치, 대중교통의 불편함, 토지 이용상의 제한 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 유동화 물건이라는 점도 특이사항으로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인접성: '화암동굴' 북서측 인근에 위치하여 관광지 인근 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 전원생활 적합 환경: 농경지, 자연림 등 쾌적한 자연환경은 전원생활이나 세컨드하우스 용도로 적합합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 190평에 달하는 넓은 토지는 활용 가치가 높습니다.

* 포함된 태양광 발전 설비: 감정평가서에 포함된 태양광 발전 설비는 추가적인 자산 가치를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 정보 및 분석이 필수적입니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터

* 정선군 화암면 지역의 부동산 시세 동향 및 공급/수요 분석

* 본 물건의 개별적 가치 평가(건물 상태, 조망, 실제 활용 가능성 등)

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보를 분석하기 위한 JSON 데이터가 포함되어 있지 않아, 현재 시세를 기준으로 한 객관적인 예상 입찰가 산출이 불가능합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%에서 120% 사이에서 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 본 물건의 입지, 현황, 시장 상황, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서 정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 시장 조사와 전문가의 도움이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.