나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경264 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 521-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 "주문진농공단지" 북서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공장, 일부 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 대중교통사정은 노선버스와 운행빈도 등을 감안하면 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형상의 토지로서 현황 공업용 건부지로 이용중 임. 기호3 : 현황 도로로 이용중 임. 기호4 : 부정형상의 토지로서 현황 자연림 및 일부 묘지 등으로 이용중 임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능함. 기호3 : 본건이 로폭 약 5미터 내외의 도로임. 기호4 : 본건 기호1 토지를 이용하여 도보 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1> 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10 -30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <기호3> 도시지역 , 자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-10 -30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2 조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) <기호4> 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표(4) 참조.

공부와의 차이

본건 기호4는 공부상 "임야" 이나 현황은 "자연림 및 일부 묘지 등" 으로 이용중 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골조 판넬경사지붕 단층 건물로 건축물대장상 2018.12.31.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 판넬마감 내벽 : 판넬마감 및 일부 타일마감 바닥 : 하드코트마감 천장 : 판넬마감 창호 : 하이샷시마감.

이용상태

제2종근린생활시설(공장)로 이용 중이었으나, 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, HACCP 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도, 사진용지와 같이 동일인 소유로 추정되는 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있음 .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1,2: 기계기구목록(제2023-25호-매각물건명세서 첨부) 기재 기계기구는 소재불명임
-목록4: 분묘 수기 소재함(분묘기지권 성립여부 불분명)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경264 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 521-25

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

* 감정가: 823,882,200원

* 토지면적: 3484.00㎡ (약 1054.01평)

* 토지 지분: 3194.997㎡

* 건물면적: 330.00㎡ (약 99.83평)

* 건물 제시외면적: 69.60㎡

* 매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

* 건축년도: 2018.12.31. 사용승인

2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 "주문진농공단지" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 소규모 공장, 일부 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 남측으로 약 8미터 내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 26일자 농협은행주식회사의 근저당권 (408,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사강우산업: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자 등록일 2024.11.12, 대항력 없음.

* 지인혜: 보증금 0원, 차임 500,000원, 전입일자 2025.04.21, 확정일자 2025.11.24, 배당신고일자 2025.11.24, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약: 다수의 가압류, 압류, 임의경매 등기가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 1,216,503,106원입니다.

* 특이사항:

* 분묘기지권: 본건 토지(기호4)에 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지는 지분으로 매각됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 주문진 농공단지 인근에 위치하며, 소규모 공장 및 관련 시설이 밀집한 지역입니다.

* 건물 용도: 현재 제2종근린생활시설(공장)로 이용되었으나, 현황은 공실 상태입니다.

* 잠재적 활용: 지역 특성상 공장, 창고 등 산업 관련 시설 운영에 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 산업 및 농업 활동과 관련된 환경입니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 편의시설: 주문진읍 소재지로, 읍내 접근 시 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 소재 불명 기계기구: 매각물건명세서에 기재된 기계기구가 소재 불명으로, 추후 문제 발생 소지가 있습니다.

* 지분 매각: 토지 매각이 지분으로 이루어져, 타 지분 소유자와의 관계 및 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태로, 즉시 수익을 창출하기 위해서는 임차인 확보 및 공실 기간 동안의 비용 발생에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 소로2류, 가축사육제한구역 등 법적 규제 사항이 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 주문진읍에 위치한 근린생활시설(공장)로서, 주문진농공단지 인근에 자리하고 있습니다. 3484.00㎡(약 1054평)에 달하는 넓은 토지 면적과 비교적 최근(2018년)에 사용 승인된 건물이 매력적인 부분입니다. 그러나 토지가 지분으로 매각되며, 특히 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 중요한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 매각물건명세서 상 기재된 기계기구가 소재 불명인 점도 고려해야 합니다. 주변은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동에 적합한 입지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 다수의 채권이 등기되어 있으나 경매로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3484.00㎡(약 1054평)의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

* 산업단지 인근 입지: 주문진 농공단지와 인접하여 산업 시설로서의 활용 가치가 높습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다. 본 물건은 분묘기지권 및 토지 지분 매각이라는 명확한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 823,882,200원을 기준으로, 이러한 잠재적 위험 요소의 해소 비용, 명도 관련 비용, 향후 건물 활용 및 임대 시 예상 수익 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 답사를 통해 건물 상태, 분묘의 정확한 위치 및 상황, 주변 시세 등을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.