나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1635 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1669 동편마을 405동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "해오름초교" 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 제12층 제1203호로서, (사용승인:2012.03.19) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

아파트(방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 드레스룸, 발코니, 현관, 다락 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 20m 포장도로에 접하며, 단지 내부도로로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20 m~25m)(접합), 상대보호구역(관악중학교,토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안양관악초등학교. 세부사항은 안양과천교 육지원청에 문의하시기 바?)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해오름초등학교.세 부사항은 안양과천교육지원청에 문의바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선 에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교 통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

제시외건물 기호 ㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함(감정평가서상 기호 ㉠ 다락)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

* 사건번호: 안양지원 2025타경1635 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1669 동편마을 405동 12층 1203호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 63.18㎡ (약 19.11평)

* 건물면적: 100.52㎡ (약 30.41평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

* 감정가: 1,320,000,000원 (십삼억 이천만원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

* 주의사항: 제시외 건물 포함 (감정평가서상 기호 ㉠ 다락)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 위치

* 본 건은 경기도 안양시 동안구 관양동 소재 "해오름초교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서측으로 노폭 약 20m 포장도로에 접하며, 단지 내부 도로를 통해 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다.

* 주변 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20 m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 주요 제한사항: 상대보호구역(관악중학교, 안양관악초등학교, 해오름초등학교), 국민임대주택단지 예정지구, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕입니다.

* 사용승인일: 2012년 3월 19일

* 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

* 내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등.

* 창호: 하이새시 창호입니다.

3.2. 내부 이용 상태 및 설비

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, W/C 2, 드레스룸, 발코니, 현관, 다락 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 열병합에 의한 지역난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.3. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 동편마을4단지

* 주소: 경기도 안양시 동안구 관양동 1669

* 세대수: 711세대

* 사용승인일: 2012.03.19

* 최고층: 20층, 최저층: 2층

* 단지 전체 면적: 전용면적 81,779.65㎡, 총면적 103,235.09㎡

* 주차대수: 총 1,221대 (지상 12대, 지하 1,218대, 옥외 3대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 본 건에는 다수의 근저당 및 압류, 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 888,000,000원 (팔억 팔천팔백만원)

4.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리: 을1, 2012-06-13, 신한은행 근저당권 (금 342,000,000원).

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

4.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 보증금 및 차임 지급 등 실제 점유 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

* 본 건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주변의 아파트 단지와 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 생활 편의시설

* 교육 시설: 해오름초등학교, 안양관악초등학교, 관악중학교 등 도보 및 차량 이용 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 단지 내 도로 및 주변 도로망을 통해 차량 이동이 수월합니다.

* 기타: 아파트 단지 내 커뮤니티 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

* 감정평가서상 기호 ㉠으로 표시된 다락(제시외 건물)이 포함되어 매각됩니다.

* 이는 공부와의 차이에 해당하며, 실제 이용 및 법적 처리와 관련하여 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 유동화물건, 중복사건으로 경매 진행 절차가 복잡하거나 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로 인한 점유 관계 불확실성: 인수 보증금 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유자 확인 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2012년에 준공되어 현대적인 시설을 이용할 수 있으며, 아파트 단지 내 부대시설도 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 부채가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗한 편이나, 제시외 건물 포함 및 임대관계 미상으로 인한 불확실성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군: 해오름초등학교, 안양관악초등학교, 관악중학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 시장 가격 대비 저가 가능성: 감정가(13억 2천만원) 대비 최근 실거래가(약 1억 3천8백만원~1억 4천8백만원) 간 큰 차이가 존재하여, 시장 가치 대비 저렴한 낙찰을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 감정평가액의 정확성 및 시장 상황 변동 가능성 검토 필요)

* 주거 선호 지역: 안양시 동안구는 지속적인 개발과 함께 주거 선호도가 높은 지역입니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(100.52㎡)의 거래가는 2026년 3월 138,000,000원(1억 3천8백만원)에서 2026년 5월 148,000,000원(1억 4천8백만원) 사이로 형성되어 있습니다.

감정가(1,320,000,000원)와 최근 실거래가 사이에 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정평가액이 시장 가격보다 매우 높게 책정되었거나, 실거래가가 시장 상황을 정확히 반영하지 못한 경우일 수 있습니다.

시장 가격을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 145,000,000원 ~ 155,000,000원 (1억 4천5백만원 ~ 1억 5천5백만원) 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 본 건은 첫 매각 기일일 경우 최저 입찰가는 감정가인 1,320,000,000원부터 시작될 가능성이 높습니다. 시장 상황과 경쟁 물건, 입찰자들의 판단에 따라 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.