나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101436 [1] 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "금정초등학교 "북동측 인근에 위치하고, 부근은 오피스텔, 상업,업무용시설, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1,4호선 "금정역"이 소재하는등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층/지상16층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2021.01.22.) 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등. 내벽 : 인테리어 마감 등으로 탐문조사됨. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔),공동주택(다세대주택)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건에 대한 현장조사시 폐문 부재로 인하여 귀 제시목록 및 건축물현황도 등을 종합 참작하였으니 경매 진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태를 반드시 재확인 바람.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101436 (1)

감정가: 255,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물명: 우진아트리움

전유부 호수: 2층 202호

1.2. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경기도 군포시 금정동 47-24 우진아트리움 2층202호

주위환경: 금정초등학교 북동측 인근에 위치하며, 오피스텔, 상업/업무용시설, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.3. 건물 현황

용도: 다세대주택 (현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지1층/지상16층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2021년 01월 22일

건물면적: 43.03㎡ (약 12.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 현황

토지면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 금정초등학교 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 주거 및 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

2.2. 교통망

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 1, 4호선 금정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 갑5 (시흥세무서장 압류, 2022.04.14.)

등기부채권 총액: 250,000,000원

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 다음과 같습니다.

* 임차인: 주식회사하나은행(임차인 최 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 02월 19일

확정일자: 2021년 02월 08일

대항력: 있음

비고: 등기부상 을구 3번 순위 주택임차권으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 02월 19일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인에 대한 구체적인 정보(보증금, 차임)가 명확하지 않으나, 전입일자로 보아 위 주택임차권과 관련이 있을 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 분석 종합

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권(250,000,000원)이 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 보증금으로, 낙찰가 외 추가 비용이 발생합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금정동 일대는 오피스텔, 상업 및 업무 시설, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 역세권에 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 확보되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 인근에 금정초등학교가 위치하고 있으며, 상업 및 업무 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지하철 1, 4호선 금정역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 중요한 리스크는 250,000,000원의 임차보증금 인수입니다. 이는 낙찰가와 별도로 매수인이 추가로 부담해야 할 금액이므로, 총 투자 비용 산정에 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 이용 상태 및 공부상 차이

본건은 공부상 용도는 다세대주택이나, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 또한, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 이용 및 관리 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한이 따를 수 있습니다. (외국인 등 특정 대상에 한함)

7. 종합 의견

본건 우진아트리움 2층 202호는 신축 연도(2021년) 대비 비교적 현대적인 건물이며, 금정역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 2억 5천만원의 임차보증금 인수 부담이 있어, 실제 매수인이 부담하는 총액이 시장 가격 대비 경쟁력을 갖출 수 있는지 면밀한 검토가 필요합니다. 오피스텔로 이용 중이라는 점도 권리 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 금정역 역세권의 입지적 장점

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 재산권 행사 용이

9. 예상 입찰가

현재 시장 시세, 감정가, 인수되는 임차보증금 및 제반 권리 사항을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 40,000,000원 정도로 산정됩니다. 이는 인수 보증금 250,000,000원을 제외한 금액이며, 총 취득 비용은 약 290,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다. 이는 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 250,000,000원 ~ 400,000,000원) 및 감정가(255,000,000원)를 참고하여 보수적으로 산정된 금액입니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.