나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101434 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 395-13 행복팰리스 13층1303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제13층 제1303호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 샷시 등임.

이용상태

공부상 공동주택(연립주택)이나 현황 공실임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 7필 일단의 토지로서 대체로 사다리형이며, 오피스텔 및 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6 미터 및 4 미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

안양동 395-13, 395-15, 395-16 : 도시지역 , 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 안양동 395-18, 395-36, 395-37, 395-38 : 도시지역 , 일반상업지역, 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101434 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 395-13 행복팰리스 13층1303호

용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택 복합)

감정가: 333,000,000원

토지면적: 12.93㎡ (약 3.91평)

건물면적: 66.67㎡ (약 20.17평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026. 5. 26.자)가 제출되었습니다.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건이 소재하는 건물은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터 및 4미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 압류(남인천세무서장, 2021-03-15)

주요 권리 관계:

* 을1 (2024-07-24): 주택임차권 (권리자: 이호형, 권리금액: 313,000,000원). 이 임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 갑9 (2025-09-17): 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 313,000,000원). 본 경매 물건의 경매개시결정 등기입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이호영)

* 보증금: 313,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-06-04 / 2020-06-04

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

등기부상 채권 총액: 5,537,000,000원 (이는 등기부상 모든 채권액의 합계로, 실제 매수인이 부담하는 금액과는 다릅니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

본 물건은 안양초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설이 발달해 있는 지역입니다.

주변에 오피스텔 및 연립주택이 밀집되어 있어 주거 배후 수요가 충분하며, 상업 지역이라는 특성상 다양한 업종의 상가 및 사무실 입지가 가능하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 안양초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 주요 도심 접근성이 좋습니다.

편의시설: 상업 지역에 인접해 있어 은행, 병원, 마트, 각종 상업 시설 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련 사항: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 법원 경매 절차 진행 과정에서 예측하지 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물 노후화: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수 필요성에 대한 점검이 필요합니다.

현황 공실: 현재 내부가 공실 상태이므로, 임대 수익을 얻기 위해서는 초기 임대 세팅에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 소재한 행복팰리스 13층 1303호입니다.

가장 큰 특징은 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함으로써, 매수인에게 인수되는 권리 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 투자자에게 매우 안전하고 유리한 조건입니다.

건물은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 연립주택과 업무시설(오피스텔) 용도로 복합 사용되고 있습니다.

감정가는 3억 3,300만원으로, 현재 주변 시세 및 본건의 장점을 고려할 때 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 부담 소멸: HUG의 대항력 포기 및 관련 채권 포기로 인해 매수인에게 인수되는 임차 관련 권리 및 부담이 없어 매우 안전하게 취득할 수 있습니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인 건물로 최신 건축 기준에 부합하며, 건물 상태 및 관리 용이성이 우수할 것으로 기대됩니다.

입지 조건: 안양초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 주변 상업 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

합리적인 감정가: 감정평가액이 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본 물건(행복팰리스, 66.67㎡, 2019년 준공)의 감정가는 333,000,000원입니다. 이는 약 20.17평에 해당하며, 평당 약 16,510,000원 수준입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 2017년 준공된 39.04㎡ 다세대 주택이 235,000,000원(약 19,915,000원/평)에 거래된 사례가 있어, 본 물건의 감정가 및 시세 수준을 추정하는 데 참고할 수 있습니다. 다른 사례들은 준공 연도가 더 오래되었거나 면적이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

예상 입찰가:

주택도시보증공사(HUG)로부터의 임차 보증금 313,000,000원이 매수인에게 인수되지 않고, 대항력 포기 및 관련 채권 포기 확약서가 제출된 점은 본 물건의 가장 큰 강점입니다. 이는 사실상 '무하자' 물건으로 판단되어, 낙찰 후 추가적인 권리관계로 인한 분쟁의 소지가 거의 없습니다.

감정가 333,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황과 본건의 장점(신축급, 권리 소멸, 양호한 입지)을 종합적으로 고려할 때, 시세 수준 혹은 그 이상으로 평가될 여지가 있습니다.

따라서, 340,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가를 소폭 상회하나, HUG 관련 채무 부담이 없다는 점을 감안한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.