나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1581 [1] 경기도 군포시 당정동 980-3 신세기프라자 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당정동 소재 '당정초등학교' 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 근거리에 지하철역(1호선 당정역)이 소재하여 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제2층 202호, 외벽: 석재 붙임 등 마감 내벽: 실내인테리어 마감 창호: 강화 유리 등

이용상태

근린생활시설(힐링풋샵)로 이용중임. (별첨 "건축물현황도" 및 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, '근린생활시설" 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

당정동 980-3 :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 당정동 980-4 :도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 당정동 980-3 신세기프라자 2층 202호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

토지면적은 87.59㎡(약 26.49평)이며, 건물면적은 180.10㎡(약 54.48평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상이며, 감정평가는 342,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이고, 채권자는 군포농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 군포시 당정동에 위치하며, '당정초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 또한, 근거리(1호선 당정역)에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 2003년 11월 4일에 이루어졌으며, 이후 공유자 전원지분 이전 및 소유권 이전(매매)을 거쳐 현재 소유자는 손대수입니다. 말소기준권리는 2023년 8월 9일 접수된 군포농업협동조합의 근저당(288,000,000원)이며, 이후 접수된 가압류(우리카드)와 임의경매(군포농업협동조합)는 모두 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 294,028,084원입니다.

1.2. 2.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 손대수가 존재합니다. 임차인의 전입(사업자) 일자는 2016년 5월 10일이며, 보증금은 20,000,000원, 차임은 110,0000원입니다. 확정일자 및 배당신고일자는 확인되지 않았습니다.

1.2. 3.권리분석 요약

말소기준권리인 근저당보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 말소되는 권리(근저당, 가압류, 임의경매)가 대부분입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계 0원).

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권

본 물건이 소재한 군포시 당정동 일대는 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.3. 2.건물 이용 현황

현재 건물 2층 202호는 근린생활시설(힐링풋샵)로 이용 중이며, '별첨 건축물현황도' 및 '내부구조도'를 참조해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

본건 북측 인근에 당정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.4. 2.편의시설

주변에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높은 것으로 판단됩니다. (검색 결과: 롯데마트 4층에 '스토리 방방' 키즈카페 등 상업 시설 확인됨)

1.4. 3.주변 시설

인근에 아파트단지, 다세대주택이 밀집해 있으며, 군포역 및 당정역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인 손대수가 존재하며, 경매 절차상 인수 보증금은 0원으로 계산되지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 특히, 현재 소유주와 임차인이 동일인(손대수)이라는 점은 명도 협상 시 고려해야 할 부분입니다.

1.5. 2.토지거래계약허가구역

본건은 2025년 8월 28일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 낙찰 후 해당 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)로 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상에 대해 허가를 받아야 합니다. (2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.5. 3.지역 특성

제2종일반주거지역 내 상가 건물로, 주변 주거 및 상업 시설과의 조화, 지역 경제 활성화 수준에 따라 임대 수요 및 공실률에 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당정동의 역세권 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 비교적 깨끗한 편이나, 대항력 있는 임차인(동시에 소유주)과의 명도 협상이 중요한 관건입니다. 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1.입지

1호선 당정역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 위치하여 잠재적 수요가 있습니다.

1.7. 2.안정적인 권리관계

말소기준권리인 군포농업협동조합의 근저당 설정일(2023.08.09) 이후 발생한 가압류 및 임의경매는 모두 소멸 대상이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다.

1.7. 3.활용 가치

현재 근린생활시설(힐링풋샵)로 이용 중이며, 향후 업종 변경 등을 통해 추가적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 342,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

예상 입찰가는 상기 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 현황, 명도 진행 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.