나이스옥션 법원경매 안산 2025타경872 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 7층740호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남동측 인근에 위치하며 부근은 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 시흥시청역이 위치하여 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 7층 740호외 1개호로서 외벽 : 화강석붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. 창호 : 샷시조 마감 등임.

이용상태

업무시설(사무소)임.

설비내역

승강기, 주차설비, 급.배수시설, 위생설비 및 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도 등을 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2021-05-17), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집산도로) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 안산지원 2025타경872 (1)

- 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 7층740호

- 용도: 오피스텔 (업무시설(사무소), 근린생활시설)

- 감정가: 174,000,000원

- 토지면적: 7.24㎡ (약 2.19평)

- 건물면적: 27.22㎡ (약 8.24평)

- 매각대상: 토지/건물일괄매각

- 경매구분: 부동산임의경매

- 채권자: 신한은행 (신OOO)

- 특이사항: 유동화 물건

1.1. 건물 및 토지 상세

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

- 토지지분: 7.24㎡

- 건물지분: 27.22㎡

2. 입지조건

- 주위환경: 본건은 경기도 시흥시청 남동측 인근에 위치하며, 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

- 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 시흥시청역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

- 인접 도로상태: 본건과 연결된 인접 공로 등을 이용하여 출입함.

2.1. 주변 시설 분석

- 본건은 경기도 시흥시청 인근에 자리하고 있으며, 주변으로 다양한 업무시설, 대규모 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼합되어 있어 복합적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

- 특히 시흥시청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

- 현재까지 파악된 정보 및 주변 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

- 말소기준권리: 2023년 07월 31일 접수된 신한은행 근저당권 (채권액 132,000,000원)입니다.

- 경매개시결정: 2025년 09월 18일 접수된 신한은행의 임의경매개시결정 (채권액 232,337,508원)입니다.

- 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사이엔에이치 (대표자 김 )

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

- 인수 보증금: 0원 (본건 명세서상 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요는 있으나 상세 내용은 기재되지 않음)

- 등기부채권 총액: 132,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.1. 임차인 관련 유의사항

- 임차인 주식회사이엔에이치는 대항력이 없는 것으로 확인되나, 보증금 300만원이 존재하므로 배당 여부에 따라 인수될 가능성이 없는지 최종 확인이 필요합니다. (단, 명세서상 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

- 본 물건이 위치한 시흥시 장현동 일대는 시흥시청을 중심으로 행정, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

- 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

- 시흥시청역을 이용하는 유동인구와 지역 주민을 대상으로 한 오피스텔 임대업이 활발할 것으로 예상됩니다.

- 토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

- 교통: 시흥시청역 (서해선) 및 다수의 시내버스 노선 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

- 편의시설: 시흥시청, 주변 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

- 건물 특징: 2023년 6월 2일에 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

- 유동화 물건: 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있으며, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 토지이용계획상의 제약: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 주택거래 한함) 등은 향후 건물 이용이나 거래 시 특정 제한을 받을 수 있습니다.

- 임차인 명도: 대항력은 없으나, 이사 및 보증금 관련 문제 발생 가능성에 대비해야 합니다.

- 주변 개발: 공공주택지구 지정 등 주변 개발 계획이 진행 중이므로, 이에 따른 영향 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

- 본 물건은 시흥시청역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

- 시흥시의 개발 계획과 맞물려 향후 미래 가치 상승 또한 기대할 수 있는 물건입니다.

- 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

- 시흥시청역 초역세권 입지로 향후 역세권 프리미엄 기대.

- 시흥시청 인근 업무 및 상업 지구 내 위치하여 임대 수요 확보 용이.

- 지역 개발 계획 수혜 예상 지역.

- 비교적 신축 건물(2023년 사용승인)로 초기 유지보수 비용 부담 적음.

- 상대적으로 낮은 건물 면적(8.24평)으로 초기 투자 부담 완화 가능.

9. 예상 입찰가

- 본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

- 현재 시세 분석을 통해 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 실시간 부동산 시장 데이터, 유사 물건 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률 등 종합적인 시장 조사가 필수적입니다.

- 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적의 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

- 따라서, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와의 상담 및 최신 시세 정보 조회가 권장됩니다.

- 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 특수성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

- 투자 목표 수익률 및 보유 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.