나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53347 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 624-9 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산대학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 서측 인근에 일반시내버스 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 남서측 근거리에 수도권전철 4호선 '상록수역'이 소재하여 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건내 4층 401호로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

1 ~ 4층 다세대주택(8세대)의 4층 401호 단위세대임. (후면 건물개황도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 기본적인 급배수설비, 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53347 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 624-9 4층401호

물건종별: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOO

1.2. 면적 및 가치

감정가: 155,000,000원

토지면적: 37.52㎡ (약 11.35평)

건물면적: 71.53㎡ (약 21.64평)

1.3. 매각 대상 및 구분

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명: 한국플러스타운

건축년도: 2002년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '안산대학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대로서 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 시내버스 정류장이 소재하고, 남서측 근거리에 수도권전철 4호선 '상록수역'이 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 개발 계획

토지는 인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권은 곽은섭 외 1명에서 한희수에게 이전되었으며, 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되었다가 대부분 말소되었습니다. 등기부상 채권 총액은 170,239,562원입니다.

3.2. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리인 예가람저축은행의 근저당(2015-11-20, 71,500,000원)보다 앞선 권리 및 이후 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 임차인 현황

감정평가서상 임차인 현황 조사 결과 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다.

*임대관계 미상인 점에 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

공부와의 차이는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건 인근은 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 주거지역을 형성하고 있으며, 안산대학교와 인접하여 학생 및 관련 종사자를 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 대학가 인근 특성

안산대학교와 인접한 위치는 배후 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설 접근성

수도권전철 4호선 상록수역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 만족도 (추정)

주변에 대학 및 상업시설이 혼재되어 있어 편리한 생활이 가능하나, 공동주택 위주의 주거 환경으로 비교적 조용한 편일 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

2002년 건축된 건물로, 약 24년이 경과하여 내부 시설의 노후화 및 수선 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 (토지이용계획상 제약)

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인의 주거용 거래에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 명확한 권리 관계

등기부상 말소기준 권리 이후의 권리가 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

7.2. 우수한 교통 접근성

상록수역(4호선) 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 출퇴근 및 수도권 이동이 용이합니다.

7.3. 미래 가치 잠재력

대학가 인근의 입지는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 주변 지역 개발 추이에 따른 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 안산대학교 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 경매 진행에 따른 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불확실하고 건물 노후화 가능성이 존재하므로, 현장 확인 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래 사례와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 비슷한 면적 및 건축 연도의 물건 시세가 150,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가는 155,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

이에 본건의 잠재적 가치와 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 160,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.