나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53341 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 561 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하는 ‘안산성호중학교’ 북서측에 위치하는 통칭 초원빌라 3층 301호로 주위는 연립 다세대 근린생활시설 등이 밀집하는 주거지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호로 외 벽: 석재 붙임 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 현관, 베란다 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 9미터 동측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선 생묘, 외관경계로부터300미터이내의 지역으로 문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대 지정기간:2025.08.26.~206.08.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2025타경53341 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 561 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물면적: 70.76㎡ (약 21.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하며, ‘안산성호중학교’ 북서측에 위치합니다. 주위는 연립, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거지대이며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 측면에서는 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 차량 접근이 가능하여 대중교통 이용은 보통입니다.

건물 인접 도로로는 북서측 약 9미터, 동측 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로2류, 소로3류에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선 생묘, 외관경계로부터 300미터 이내), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.08.26.~2026.08.25.) 등의 규제를 받고 있습니다. 이 중 시도지정문화유산구역(이익선 생묘) 인접 지역은 문화재 협의가 필요한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 수원지방법원 안산지원(2025타경53341) 강제경매개시결정 등기입니다.

가장 주목해야 할 사항은 을구 순위번호 8번의 주택임차권등기(2024년 5월 14일 등기)입니다. 해당 임차인은 이상은이며, 보증금 180,000,000원, 전입일자 2022년 8월 1일, 확정일자 2022년 7월 20일입니다. 이 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계됩니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 주택도시보증공사는 임차권자 이상은의 승계인으로서 경매 신청 채권자(양수인)입니다.

본 건의 총 채무액은 180,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 이상은의 승계인)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-01

* 확정일자: 2022-07-20

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

임차인 이상은의 경우, 보증금 180,000,000원은 매수인이 인수해야 할 금액으로, 권리분석 시 가장 중요한 요소입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월에 거래된 유사 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 43.3㎡ (약 13.1평) 기준: 133,000,000원

* 74.485㎡ (약 22.5평) 기준: 184,000,000원

* 53.285㎡ (약 16.1평) 기준: 165,000,000원

본건의 건물 면적은 70.76㎡ (약 21.41평)으로, 최근 거래된 74.485㎡ 사례(184,000,000원)와 유사한 규모입니다. 그러나 감정가(216,000,000원)는 최근 최고 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

또한, 본건 건물 준공 연도는 2002년으로, 비교 대상인 최근 매매 사례들의 준공 연도(2018년, 2012년, 2014년)보다 오래되었습니다. 이는 시세 산정 시 감안해야 할 부분입니다.

본건의 인수해야 할 임차 보증금 180,000,000원은 최근 최고 실거래가와 유사하거나 더 높은 금액이므로, 실질적인 취득 비용을 고려한 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 베란다 등으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕이며, 급배수, 전기, 도시가스 난방, 위생, 소화, 화재 탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 학군으로는 안산성호중학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 인수해야 할 180,000,000원의 임차 보증금입니다. 배당으로 전액 회수가 되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

건축물 준공 연도가 2002년으로 비교적 오래되어 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 다양한 규제(문화유산구역, 토지거래허가구역 등)는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 시장 가치와 감정가 간의 괴리를 시사하며, 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설이 인근에 있고 주거 편의성이 양호한 입지입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이 금액은 최근 유사 물건의 실거래가와 유사하거나 높은 수준입니다.

건물의 연식과 복합적인 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

감정가(216,000,000원)는 최근 최고 실거래가(184,000,000원)보다 높으며, 이는 낙찰 후 추가 비용(인수 보증금)을 고려할 때 투자 매력도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

만약 인수 보증금 문제만 해결된다면, 3룸, 2욕실의 구조는 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 조건 하에서는 투자 수익률 확보를 위한 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금이 180,000,000원으로 매우 높고, 최근 유사 물건의 실거래가(최고 184,000,000원)보다 감정가가 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 인수 보증금 180,000,000원을 제외한 금액으로 입찰하게 되지만, 총 실질 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 향후 시장 가치보다 낮아야 수익성이 확보됩니다.

최근 실거래가 수준과 인수 보증금을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 인수 보증금과 유사하거나 그 이하일 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 잠재적 리스크와 시장 상황을 반영한 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

시장 거래가 및 감정가, 그리고 인수해야 할 보증금과의 괴리를 고려했을 때, 매우 공격적인 입찰 전략이 요구됩니다.

아래 예상 입찰가는 총 실질 취득 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 보수적으로 산정한 것으로, 투자 결정 시에는 추가적인 시세 조사와 물건 현장 조사를 통해 최종 판단하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 50,000,000원

(총 실질 취득 비용: 입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 180,000,000원 = 230,000,000원)

상기 예상 입찰가는 매우 공격적인 수준이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 또한, 낙찰 후 인수 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성 및 기타 부대 비용(취득세, 명도 비용 등)을 반드시 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.