나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53354 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 440 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "삼일초교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

알씨조 및 조적조 평스라브지붕 지상3층 중 제지하층 제102호로서, (사용승인:1994.04.30) 외벽: 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, W.C, 주방, 다용도실, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(삼일초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선 에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동 관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동 440 지하층102호에 위치한 다세대주택입니다. 본 물건의 감정가는 50,000,000원이며, 토지 면적은 22.67㎡ (약 6.86평), 건물 전용 면적은 46.02㎡ (약 13.92평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 채권자는 새OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 건물은 1994년 4월 30일에 사용 승인되었으며, 알씨조 및 조적조 평스라브지붕 구조의 3층 건물 중 지하층 102호입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "삼일초교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 출입이 자유로운 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3.도로상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 7m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

자료에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 2.등기부 요약

말소기준권리는 2009년 4월 10일에 접수된 어모농업협동조합의 근저당권 (채권액 46,000,000원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전, 압류, 근저당권 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 46,000,000원입니다.

1.2. 3.임차인 현황

임차인 현황 자료에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 용도 및 특성

본 물건은 다세대주택으로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

1.3. 2.주변 시설

본 건 인근에는 삼일초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 공원 등이 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 편입니다.

1.3. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 환경

본 건이 속한 지역은 다세대주택 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.4. 2.편의시설 및 교육시설

인근 버스정류장 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 삼일초등학교가 가까이 있어 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 노후도

1994년 건축된 건물로, 현재 약 32년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 2.지하층 거주 단점

지하층에 위치함에 따라 일조량 부족, 습기, 환기 등의 문제 발생 소지가 있으며, 이는 주거 쾌적성 및 향후 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 3.미확인 임대차 관계

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 4.토지이용계획상 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류/3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼일초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 소재한 다세대주택 지하층으로, 삼일초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 1994년 사용승인된 노후 건물이며, 지하층이라는 점이 단점으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계 미확인은 명도 시 유의해야 할 부분입니다. 감정가는 50,000,000원으로, 이는 채권 총액 46,000,000원에 근접한 수준이며, 주변 시세와 비교 시 지하층 및 노후도를 감안한 가격으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격 가능성: 감정가 50,000,000원이 최근 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 거주 수요가 있습니다.

* 학군 이점: 삼일초등학교가 인접하여 교육 환경에 대한 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리들은 소멸되어 권리 인수 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 조사 및 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 2026년 3월 거래로, 면적은 75.6㎡ (17,000만원) 및 54.095㎡ (10,500만원)이며, 모두 신축(2009-2010년) 및 상위층(4층) 거래입니다. 본 건은 전용면적 46.02㎡, 1994년 사용승인된 지하층 다세대주택으로, 면적, 건축연도, 층수 등에서 차이가 큽니다.

상기 매매 사례의 단위 면적당 가격(약 194만원/㎡ ~ 225만원/㎡)을 본 건에 직접 적용하기는 어렵습니다. 본 건의 지하층이라는 점과 노후도를 고려하면 상당한 가치 하락이 예상됩니다.

감정평가액 50,000,000원은 이러한 요인들을 반영한 것으로 추정됩니다. 다만, 최근 유사 지역의 신축 또는 일반층 다세대주택 시세가 100,000,000원 이상임을 감안할 때, 본 건의 잠재적 가치 상승 여력도 존재합니다.

채권 총액 46,000,000원과 감정가 50,000,000원을 고려하여, 본 건의 가치와 시장 상황을 종합적으로 판단했을 때, 보수적으로 접근하여 약 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 경매 투자를 위해서는 명도, 수리비 등 추가 비용 발생 가능성을 충분히 검토하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.