나이스옥션 법원경매 안산 2025타경867 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 남서측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설, 판매 및 업무시설 등이 밀집하여 소재하는 일반적인 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상28층 (사용승인일 : 2023.06.05)건 내 제1층 제108호로서, 외벽 : 인조석 판재 붙임 및 몰탈후 페인팅 마감 내벽 : 몰탈후 페인팅 및 인테리어 마감 창호 : 알루미늄 샷시 창호임.

이용상태

제1종 근린생활시설이나, 현재는 공실상태임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 방침방화설비, 방재설비, 지상주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 생활숙박시설 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약20m의 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 국가산업단지 (시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타 (반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 중점경관관리구역,토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실상태로 조사됨

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에`별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)`있음
②집합건축물 대장상 용도는`제1종근린생활시설(소매점)`로 현황상`공실`상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경867 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층108호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점))

감정가: 647,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.7395㎡ (약 2.34평)

건물면적: 36.47㎡ (약 11.03평)

건물지분: 36.47㎡ (약 11.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하1층 / 지상28층

사용승인일: 2023년 06월 05일

총세대수/호수: 466호 (집합건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안선JC" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 판매 및 업무시설 등이 밀집한 일반적인 상업지대입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 남서측으로 폭 약 20m의 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 시화국가산업단지, 반월특수지역 내에 속합니다. 또한 성장관리권역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (신한은행, 2024-10-30)

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액: 1,231,619,961원

주요 권리 내역 (모두 말소 예정):

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2)

* 공유자전원지분전부이전 (갑5, 말소)

* 근저당권 (을1, 신한은행, 480,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류 다수 (주식회사우리, 농협은행, 중소기업은행, 하나카드 등)

* 임의경매 (갑12, 신한은행, 421,447,242원)

* 압류 (갑14, 안산시)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재 조사된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 상업지역 내 위치하며, 주변에 다양한 판매 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 형성 및 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

건물 자체는 생활형 숙박시설 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

4.2. 현재 상태

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나, 현황은 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 일반 상업지대의 특성상 기본적인 편의시설 이용은 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주차

건물 내 기본적인 주차 공간이 확보되어 있습니다. (JSON 기준: 내부 주차대수 197대, 면적 8631.14㎡)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 존재

대지권의 목적인 토지에 '별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)'가 존재합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이거나, 권리관계에 영향을 미칠 수 있는 사항이므로 경매 절차 진행 시 반드시 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익 창출이 어렵다는 점과, 공실 해소를 위한 추가적인 비용 및 노력이 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화된 물건으로, 채권 양수도 등 절차에 따라 경매 진행 상황이 변동될 가능성이 있습니다.

6.4. 면적 대비 감정가

토지 7.74㎡, 건물 36.47㎡의 면적에 비해 감정가 6억 4천만원은 상대적으로 높은 수준입니다. 시세와의 비교 분석을 통해 적정 가치 판단이 중요합니다.

6.5. 토지이용계획 관련 규제

국가산업단지, 성장관리권역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 성곡동에 위치한 신축(2023년 사용승인) 상가 물건입니다. 일반 상업지대에 속하며 대중교통 접근성 또한 보통 수준으로 입지적 잠재력은 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 특히 대지권 관련 '별도등기(갑구1-1번 금지사항등기)'가 존재한다는 점은 낙찰자가 인수해야 할 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 면적 대비 감정가가 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신식 시설과 깔끔한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 일반 상업지대: 상권 활성화 및 유동인구 흡수 잠재력이 있는 지역입니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일체로 취득하여 활용 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 현재 조사된 임차인이 없고 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건의 개별 시세 조사, 예상 임대료 및 수익률 분석, 주변 경쟁 물건 분석, 그리고 무엇보다 중요한 '별도등기'의 구체적인 내용 확인 및 법적 부담 분석이 선행되어야 합니다. 현재 공실 상태이며 높은 감정가를 고려할 때, 투자 목표 수익률과 인수 부담을 감안하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

(인수 보증금은 0원이므로, 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.