나이스옥션 법원경매 안산 2025타경860 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 713-14 지하층비103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 제지하층 제비103호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물내 지하층 비103호로서, (사용승인일 : 1996.08.26) 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대 주택을 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경860 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 713-14 지하층 비103호

용도: 다세대주택

감정가: 52,000,000원

토지 면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물 면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 국민은행이 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2014년 12월 2일에 접수된 국민은행 근저당권(채권액 40,800,000원)입니다.

본건 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

공동담보로 설정된 물건입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* '삼익아트빌1차' (2001년 건축, 전용면적 59.57㎡, 지하층, 2026년 3월 거래가 5,800만원): 평당 약 97.37만원/㎡

* '(705-12)' (2001년 건축, 전용면적 75.075㎡, 1층, 2026년 3월 거래가 12,000만원): 평당 약 159.83만원/㎡

본건의 감정가는 5,200만원이며, 전용면적 40.32㎡를 기준으로 평당 약 128.97만원/㎡로 산정되었습니다.

본건은 지하층임에도 불구하고, 유사 연식의 지하층 비교 사례인 '삼익아트빌1차'(59.57㎡, 5,800만원)의 평당 단가(약 97.37만원/㎡) 대비 본건의 감정가 평당 단가(약 128.97만원/㎡)가 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 와동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변에 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 지하층으로 채광, 습기, 환기 등 일반적인 지하층의 단점을 가질 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 다수의 규제가 존재합니다.

공동담보 물건으로, 복잡한 권리관계가 수반될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다.

다만, 지하층이라는 점과 최근 유사 비교 사례의 실거래가 대비 감정가 평당 단가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

다수의 토지이용계획 및 제한사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안산시 단원구 와동 지역의 주거용 부동산 투자 기회입니다.

다세대주택으로, 소규모 면적을 활용한 재테크 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,200만원입니다.

주요 비교 사례인 '삼익아트빌1차'의 거래가(59.57㎡, 5,800만원)를 본건 면적(40.32㎡)에 맞춰 환산 시 약 3,925만원 수준입니다.

따라서, 본건 감정가의 평당 단가가 비교 사례 대비 높은 점을 감안할 때, 낙찰가율을 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 3,900만원에서 4,200만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.