나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42605 [1] 경기도 안성군 공도면 마정리 45-6 대림한숲원아파트 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성군 공도면 마정리 소재 '마정리 어린이공원' 북동측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상 황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 1997.03.31.) - 외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 30,000,000원, 전입일자 2022.9.23. 확정일자 2022.9.23.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 평택지원 2025타경42605 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 안성군 공도면 마정리 45-6 대림한숲원아파트 102동 2층206호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제206호

사용승인일: 1997년 3월 31일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지 면적: 27.99㎡ (약 8.47평)

토지 지분: 27.991㎡ (약 8.47평)

건물 면적: 24.57㎡ (약 7.43평)

건물 지분: 24.57㎡ (약 7.43평)

1.4. 감정가

감정가: 34,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리에 위치하며, '마정리 어린이공원' 북동측 인근 지역임.

주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

단지 내외로 포장도로에 접해 차량의 진출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

서울 및 타 지역으로 이동 가능한 시외버스 정류장도 인접해 있음 (예: 대림동산, 공도시외버스정류장, 주은풍림아파트).

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 제1종전용주거지역, 제2종일반주거지역

도시계획: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

기타 제한: 가축사육제한구역(전부제한구역), 성장관리권역, 공장설립승인지역

3. 권리분석

3.1. 권리내역 요약

말소기준권리: 2024년 10월 24일자 기흥세무서장의 압류 (갑10)

3.2. 주요 권리 분석 (임차인 권리 포함)

본 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 김무경 (채권자 겸 임차인)

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 23일

확정일자: 2022년 9월 23일

대항력: 있음

비고: 을구 5번 임차권등기 (2024년 9월 30일 접수)

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 30,000,000원)가 존재하므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수사항입니다.

3.3. 기타 등기사항

소유권이전(매매 금 33,700,000원) 2022년 9월 23일 (갑9)

강제경매개시결정 2025년 9월 9일 (갑11)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

스타필드 안성점이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 엔터테인먼트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

대규모 산업단지가 배후에 포진해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

2025년 완공 예정인 공도읍 마정리 도시개발사업(마정지구)이 진행 중으로, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 공도초등학교, 용머리초등학교 등이 인접해 있습니다.

* 의료시설: 인근 근린생활시설 내 병의원 이용이 가능하며, 종합병원급 시설은 안성시내 이용 필요.

* 편의시설: 아파트 단지 인근에 마트, 편의점, 카페 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 공공시설: 안성문화재공원, 안성맞춤가족공원 등 휴식 공간이 있습니다.

5.2. 단지 정보

* 단지명: 대림한숲원

* 건설사: 대림흥산주 (사용승인: 1997.03.31)

* 총 세대수: 222세대

* 최고층: 10층

* 주차대수: 총 74대 (지하 1대, 지상 73대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

매수인에게 대항력 있는 임차인(을구 5번)의 보증금 30,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

6.2. 건축 연한

본 아파트는 1997년에 사용 승인되어 약 30년이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 전반적으로 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 지역 사회의 우려가 존재한다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 마정리에 위치한 대림한숲원 아파트 경매 건으로, 비교적 잘 갖춰진 주거 지역에 속해 있습니다. 교통 접근성이 양호하고, 주변에 생활 편의시설 및 일부 문화 시설(스타필드 안성) 이용이 용이한 장점이 있습니다. 또한, 2025년 완공 예정인 도시개발사업 등 지역 개발 호재도 존재합니다.

하지만, 가장 큰 단점은 매수인에게 인수되는 3천만원의 임차 보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다. 더불어 30년 가까이 된 건축 연한 역시 장기적인 관점에서 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수해야 하는 임차 보증금(3천만원)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최적의 투자 기회는 감정가에서 인수 보증금 및 경매 관련 제반 비용을 제외한 순수익률을 고려한 가격에 낙찰받는 것입니다.

* 안성시 공도읍은 꾸준한 인구 유입과 개발 계획이 진행되고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 소형 평형(약 7.43평 건물면적)으로 1~2인 가구에 적합하며, 임대 수익 목적의 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 면적(약 7.43평) 및 토지 지분(약 8.47평)을 감안한 현 시세. (최근 10평형 시세 3.5천~4.8천만원 수준으로 파악됨)

* 감정가 34,500,000원.

* 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 30,000,000원.

* 경매 낙찰 관련 부대 비용 (취득세, 법무사 비용 등).

* 향후 예상되는 유지보수 비용.

본 물건의 경우, 매수인이 30,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실제 매수인이 투입하는 자금은 입찰가 + 30,000,000원 + 제반 비용이 됩니다. 따라서, 실질적인 부담액을 고려하여 현 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 주의사항

해당 물건의 예상 입찰가를 특정하여 제시하기는 어렵습니다. 이는 실시간 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 개인의 자금 운용 계획 등에 따라 크게 달라지기 때문입니다. 위에 제시된 산정 기준을 바탕으로, 인수하는 임차 보증금을 고려하여 실질적인 투자 가치를 판단하신 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.