나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42601 [1] 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자주건축물제1동 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "비전중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 ,학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 제반 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 107호로서, 외벽 : 석재붙임, 판넬 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 "일반음식점" 입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비(기준시점 현재 운행 정지), 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 주차장 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 중로, 남서측, 북서측 및 북동측으로 소로의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(비전중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42601 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 비전동 994 용진프라자 주건축물제1동 1층 107호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도: 일반음식점)

* 감정가: 368,000,000원

* 토지면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 토지 지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

* 건물 지분: 42㎡ (약 12.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수성중앙새마을금고

* 특이사항: 공동담보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층

* 준공일: 2015년 4월 6일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 비전동 소재 "비전중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 남동측으로 중로, 남서측, 북서측, 북동측으로 소로에 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 다양한 도시계획시설이 적용됩니다.

* 주변 시설: 본건은 아파트 단지, 학교(비전중학교, 평택고등학교 등), 상업시설, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의시설 및 교육 시설이 풍부합니다. 현재까지 제공된 정보로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 5월 29일자 수성중앙새마을금고 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 2015-04-15 (문창진)

* 소유권이전: 2015-05-29 (강은희)

* 근저당권: 2015-05-29 (수성중앙새마을금고, 채권최고액 296,400,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 2025-09-08 (수성중앙새마을금고, 채권액 240,777,070원)

* 채권총액: 296,400,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 석

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2021-04-13

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 4,400,000원 (해당 금액은 일반적인 월세와 상이하여, 보증금 성격 또는 기타 조건일 수 있으므로 추가 확인 필요)

* 전입(사업)일자: 2018-08-01

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있으나, 해당 물건에 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 용도: 근린상가이며, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점입니다.

* 입지: 비전중학교 남측 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구와 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 상업시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 특성: 본 건물(용진프라자)은 주차장 및 근린생활시설 용도로 활용 중이며, 해당 호실은 1층에 위치합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 공원 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 비전중학교, 평택고등학교 등 교육 시설이 인접하여 자녀 교육 환경이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불명확성: 이 임차인의 '차임' 금액(4,400,000원)이 일반적인 월세와 큰 차이를 보여, 해당 금액의 정확한 성격(보증금 일부인지, 별도 약정인지 등)에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 설비 상태: 승강기 설비가 기준 시점 현재 운행 정지 상태인 점은 실제 건물 확인 시 점검이 필요합니다.

* 토지 거래 제한: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어, 외국인 낙찰 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동의 주거와 상업시설이 혼재된 지역에 위치한 근린상가(일반음식점) 경매 물건입니다. 입지, 교통, 주변 환경 등에서 우수한 조건을 갖추고 있으며, 감정가는 3억 6천 8백만원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금이나 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 관련 일부 불명확한 사항과 승강기 설비의 운행 정지 상태 등은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 학교로 인한 꾸준한 유동인구와 잠재 고객 확보가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 평택시 비전동 핵심 상권에 위치하여 지역 발전과 더불어 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 상가 투자: 일반음식점 용도로 활용 가능하며, 1층에 위치한 소형 면적으로 창업이나 임대 수익형 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 368,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없으며 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로, 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 개별적인 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (본 금액은 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.