나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42590 [1] 경기도 평택시 용이동 481-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 용이동 소재 "용이초등학교" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로 주위 는 아파트, 학교, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 9m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(용이지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 내부인테리어 마감 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임. 사용승인일 : 2019.03.15

이용상태

1층: 근린생활시설 2~4층 : 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 난방설비(주택부분), 승강기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 제시외건물 ㉠,㉡이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42590 (1)

소재지: 경기도 평택시 용이동 481-6

용도: 근린주택

감정가: 1,176,622,280원

토지면적: 237.70㎡ (약 71.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 424.70㎡ (약 128.38평)

건물 제시외면적: 68.70㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동수원신용협동조합

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층

사용승인일: 2019년 3월 15일

주요 이용: 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 용이동에 위치하며, 주변에 아파트, 학교, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대입니다.

용이초등학교 동측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 도로 및 토지와 비교하여 등고평탄한 세장형으로, 현재 '주상용' 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 9m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 4월 4일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을16)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 별도 확인이 필요하나, 제공된 정보상으로는 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* PIAODONGXUE

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-12

확정일자: 2022-04-12

배당신고일자: 2025-10-10

대항력: 없음

* 강치훈

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-05

확정일자: 2024-07-05

배당신고일자: 2025-10-17

대항력: 없음

* 박상용

보증금: 5,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2025-02-12

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

* 이상문

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-04-10

확정일자: 2023-03-23

배당신고일자: 2025-04-23

대항력: 없음

* 이현아

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2022-11-18

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 조성민

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2022-07-06

확정일자: 2022-11-18

배당신고일자: 2025-12-09

대항력: 없음

* 조성민

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-06

확정일자: 2022-06-02

배당신고일자: 2025-10-31

대항력: 없음

* 황동규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

총 인수 보증금: 0원

토지 등기부 채권 총액: 741,567,161원

건물 등기부 채권 총액: 974,282,702원

총 채권 합계: 1,715,849,863원 (제시된 총액 기준)

4. 상권분석

본건은 경기도 평택시 용이동의 주거지 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있습니다.

용이동은 최근 신축 아파트 단지와 상업 시설이 확충되면서 주거 환경이 개선되고 있는 지역입니다.

최근 실거래가 정보를 보면, 인근의 신축 다세대 주택(세아빌리지3차, 뜰에빌2차)의 경우 전용면적 기준 48.08㎡~59.83㎡의 주택이 2025년~2026년에 2억 8천 8백만 원 ~ 3억 6천만 원에 거래되었습니다. 이는 단위 면적당 약 2천만 원 수준의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

본건은 전체 건물의 면적이 424.70㎡(약 128평)이므로, 이러한 개별 주택 시세와 직접 비교하기보다는 전체 건물로서의 가치 및 임대 수익성을 고려해야 합니다.

감정가는 11억 7천 6백만 원대로, 지역의 개발 잠재력과 건물의 용도(상가+주택)를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

차량 출입이 원활하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 약 9m 도로에 접해 있습니다.

* 편의시설

본건은 주거지대에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 학교(용이초등학교 인접)가 있어 교육 및 생활 환경이 양호합니다.

* 기타

토지이용계획상 제1종일반주거지역으로, 주거 및 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 현황 미상: 임대 관계 및 정확한 임대 수익에 대한 정보가 없어 명확한 현금 흐름 예측이 어렵습니다. 이는 향후 명도 및 운영에 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 제시외 건물 존재: 약 68.70㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 법적 문제나 추가적인 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공장설립승인지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등 일부 개발 및 거래 관련 제한 사항이 존재합니다.

* 건축물 용도 혼재: '단독주택(다가구주택)'과 '근린생활시설'이 혼합된 건물로, 각 용도별 법규 적용 및 관리에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 용이동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 1층 상가 및 상층부 다가구 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

인근 학교와 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

권리 관계상 인수할 보증금이 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 명확한 권리 인수가 가능합니다.

하지만 임대 관계가 불분명하고 제시외 건물이 존재하며, 일부 토지 이용 규제가 있다는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 평택시의 성장 가능성이 높은 용이동에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 수익성: 근린생활시설 및 다가구주택 혼합으로 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 권리 인수에 따른 부담이 없음.

* 교통 및 생활 환경: 학교와 주요 도로 인접으로 우수한 접근성 및 생활 편의성 확보.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,176,622,280원으로 평가되었습니다.

임대 현황의 불확실성, 제시외 건물 존재, 일부 토지 이용 규제 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

인근 지역의 신축 다세대 주택 시세 및 건물의 총 면적, 그리고 상가 부분의 가치를 종합적으로 판단하여, 본 물건의 잠재력을 충분히 활용할 수 있는 예상 입찰가는 약 1,050,000,000원으로 산정됩니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.