나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31692 [1] 경기도 이천시 중리동 464-5 코아루페라즈오피스텔 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 중리동 소재 "이천종합터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진출입이 가능하며. 인근에 노선버스정류장이 위차하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 제12층 제1203호(사용승인일:2018.08.17)로서 외벽 : 콘크리트위 페인팅, 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 플라스틱샷시 창호임.

이용상태

"오피스텔(원룸형, 주방, 욕실, 현관 등)"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로 "오피스텔 및 근린생활시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약33미터, 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

전세권자 겸 임차권자 박성훈은 경매신청채권자임
박성훈은 전세권자로서 전세권설정등기일은 2023. 7. 31.임
박성훈은 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2025. 8. 25.임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경31692 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 중리동 464-5 코아루페라즈오피스텔 12층1203호 (신주소: 경기도 이천시 중리천로 126-8)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 100,000,000원

* 토지면적: 3.11㎡ (약 0.9평)

* 건물면적: 25.80㎡ (약 7.8평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제12층 제1203호

* 사용승인일: 2018년 8월 17일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO (본건은 임차권자 겸 전세권자인 박성훈이 경매를 신청한 사건입니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 중리동 소재 "이천종합터미널" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인근 도로 및 인접 토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로, "오피스텔 및 근린생활시설 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 33미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 전세권 설정 등기 (2023년 7월 31일)로, 본 경매 신청으로 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 2번 주택임차권 설정 등기 (2025년 8월 25일)

* 임차인: 박

* 임대차보증금: 102,000,000원

* 전입일자: 2023년 6월 29일

* 확정일자: 2023년 6월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황 (주요 임차인):

* 임차인: 박

* 보증금: 102,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-29

* 확정일자: 2023-06-14

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 있음

* 권리분석: 인수되는 주택임차권자로, 보증금 102,000,000원을 인수합니다.

* 기타 권리사항:

* 갑구 4번 가압류 (주식회사 아이엠캐피탈, 2024년 7월 24일) - 말소 예정

* 갑구 6번 압류 (이천시, 2025년 10월 2일) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 244,204,826원 (말소 예정 채권 포함)

* 인수 보증금 합계: 102,000,000원 (박 임차인의 보증금)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 오피스텔, 상업업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. "이천종합터미널"이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 업무시설 밀집도: 해당 건물의 총 호수가 397호로, 오피스텔 및 업무시설 밀집도가 높은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 시설: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: "이천종합터미널" 인근으로, 터미널 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로, 관련 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 현재 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 102,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리로 등기되어 있습니다. 이는 감정가(100,000,000원) 및 최근 시세(약 81,000,000원 ~ 82,500,000원)보다 높은 금액으로, 취득 시 실질적인 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

* 경매 신청 채권자와 인수 임차인이 동일인: 박 이 전세권자, 주택임차권자이자 경매 신청 채권자이므로, 채권 회수를 위한 경매 절차이지만 인수되는 임차보증금 때문에 매수인이 부담해야 할 총액이 커지는 구조입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미확인 사항: 임대 관계 등 기타 참고사항은 미상으로, 임대차 계약 조건 및 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 이천시 중리동에 위치한 코아루페라즈오피스텔로, 신축 연도, 구조, 주변 입지 조건 등은 양호한 편입니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인 박 이 102,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 권리를 가지고 있으며, 이는 현재 감정가와 최근 시장 거래가격을 상회하는 금액입니다.

* 이로 인해 낙찰받더라도 실제 총 취득 비용이 시장 가치보다 훨씬 높아지는 구조로, 투자 가치가 매우 낮거나 마이너스일 가능성이 높습니다.

* 따라서, 본 물건은 인수되는 보증금으로 인한 상당한 금전적 부담이 예상되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 오피스텔 입지: 이천시 중심 상업지역에 위치하며, 터미널 인근으로 기본적인 유동인구 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 양호한 건물 상태: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건축 구조 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* (주의) 인수되는 임차보증금으로 인해 사실상 투자 포인트로 보기는 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월, 전용면적 약 24.02㎡, 9층 오피스텔이 82,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월, 전용면적 약 25.80㎡, 12층 오피스텔이 81,000,000원에 거래되었습니다. (본건과 면적 및 층수 유사)

* 2026년 5월, 전용면적 약 49.39㎡, 17층 오피스텔이 165,000,000원에 거래되었습니다. (본건의 약 2배 면적)

* 시장 시세 추정: 상기 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 25.8㎡)의 오피스텔 시장 시세는 약 81,000,000원 ~ 82,500,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 고려: 본건은 대항력 있는 임차인 박 에게 102,000,000원의 보증금을 인수해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금(102,000,000원)이 최근 시장 시세(약 81,000,000원)보다 높기 때문에, 본 물건을 시장 가격 이하로 취득하는 것은 불가능합니다.

* 매수인이 부담해야 할 총 비용은 "입찰가 + 인수 보증금"이 됩니다.

* 만약 시장 시세인 81,000,000원을 목표 총액으로 한다면, 입찰가는 81,000,000원 - 102,000,000원 = -21,000,000원이 되어 현실적으로 불가능합니다.

* 따라서, 본 물건은 취득 시 상당한 금전적 손실이 예상되므로, 보증금 부담을 최소화하기 위한 입찰 전략이 필요합니다.

* 시장 시세를 감안한 적정 입찰가는 약 81,000,000원 으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 입찰가 자체만을 고려한 금액이며, 실제 총 취득 비용은 81,000,000원(입찰가) + 102,000,000원(인수 보증금) = 183,000,000원 이 됩니다. 이는 시장 시세보다 약 102,000,000원 가량 높은 금액입니다.

* 이러한 점을 감안하여, 입찰 여부 및 금액 결정에 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.