나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52980 [1] 경기도 성남시 수정구 단대동 46-6 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 단대동 소재 "상원여자중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 지하층 1호로서 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 완경사의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52980 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 단대동 46-6 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천 7백만원

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

건물면적: 43.07㎡ (약 13.03평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건 내 지하층 1호

사용승인일: (정보 없음, 등기부상 최초 소유권 이전 1999년 4월 2일)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 수정구 단대동 소재 "상원여자중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 한국주택금융공사 근저당권(을8)입니다. 매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을8: 한국주택금융공사 근저당권 (말소기준권리)

* 을10: 서윤진 근저당권

* 갑4: 현대카드주식회사 가압류

* 갑5: 서윤진 임의경매 개시결정

소유권 이전 등기(갑1, 갑2, 갑3)는 말소기준권리보다 선순위이나, 본 건 경매로 인해 매수인이 새로운 소유자가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 현재 파악되지 않았으며, 실제와 다소 상이할 수 있으므로 입찰 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 단대동 일대는 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근 학교와 주거 시설을 기반으로 한 상권이 형성되어 있으며, 배후 수요는 안정적인 편입니다. 제공된 최근 매매 사례를 보면, 유사한 다세대주택의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 상원여자중학교가 위치하며, 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위치: 본건은 지하층(지하층1호)으로, 지상층 대비 일조권, 채광, 환기 등에서 다소 불리할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다. 최근 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 보고서 작성 시점(2026년 7월 10일) 기준으로 곧 만료될 예정입니다.

* 건축물 상태: 집합건축물대장상 건축물 현황도 기준으로 작성되었으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로 파악되어, 인수 또는 명도 관련 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 수정구 단대동에 위치한 다세대주택 지하층 물건입니다. 입지적으로는 준수한 편이나, 지하층이라는 점과 임대 관계 미상 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 감정가는 1억 6천 7백만원으로 책정되었으며, 이는 주변 유사 물건의 최근 매매 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 특히, 지하층 매물의 경우 시장에서 다소 낮은 가격에 거래되는 경향이 있어, 입찰가 산정에 이를 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 수정구의 주거 지역 내 위치

* 안정적인 배후 수요 예상

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확함

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천 7백만원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적의 지하층 물건(한성빌라3차)이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 해당 사례보다 면적이 약간 크지만, 감정가가 1억 6천 7백만원으로 책정된 점을 고려할 때, 지하층이라는 점과 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 권리 분석, 그리고 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (최소 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 1억 3천 3백 6십만원부터 시작 가능하나, 권장 입찰가와는 차이가 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.