나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4109 [1] 경기도 성남시 수정구 시흥동 324 판교제2테크노밸리엘에이치1단지 근린생활시설동 지2층11호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 시흥동 소재 '국가기록원 성남분원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하 2층 건물 내 지하2층 11호로서, (사용승인일 : 2020.05.22) 외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 내부 인테리어 등 마감. 바닥: 타일깔기 등 마감. 창호: 페어글라스창호 등임.

이용상태

근린생활시설(포아이니)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템냉·난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 및 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2022-04-22),지구단위계획구역(판교 제2테크노밸리),중로1류(폭 20m~ 25m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(2022-04-22)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,대기환경규제지역 <대기환경보전법>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8. 26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4109 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 성남시 수정구 시흥동 324 판교제2테크노밸리엘에이치1단지 근린생활시설동 지2층11호

용도: 근린상가

감정가: 502,000,000 원

토지면적: 6393.00 ㎡ (약 1934.18 평)

토지 지분: 0 ㎡

건물면적: 62.45 ㎡ (약 18.90 평)

건물 지분: 62.45 ㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 성남시 수정구 시흥동 소재 '국가기록원 성남분원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지하2층 건물 내 지하2층 11호이며, 2020년 5월 22일 사용승인되었습니다. 현재 근린생활시설(포아이니)로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 냉난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 평지의 사다리형으로 주상용 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 시흥동에 위치한 판교 제2테크노밸리 내 근린생활시설입니다. 주위는 오피스텔, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다. '국가기록원 성남분원'이 인근에 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접도로 및 토지이용계획

본건 건물은 남서측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(판교 제2테크노밸리), 중로1류, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 도시첨단산업단지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26까지, 특정 용도 및 대상자에 한함) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2020-07-17: 소유권보존 (한국토지주택공사)

* 2021-02-02: 소유권이전 (정지욱, 매매)

* 2021-02-02: 근저당권 (신한은행, 금276,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-03-12: 가압류 (경기신용보증재단, 금29,144,000원) - 말소

* 2025-09-10: 임의경매 (신한은행, 225,126,860원) - 말소

총 등기부채권액은 305,144,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 2일 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 현재 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 근린생활시설로, 현재 '포아이니'라는 상호로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 판교 제2테크노밸리 지역은 첨단산업단지, 오피스텔, 지식산업센터 등이 밀집한 지역으로, 관련 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

판교 제2테크노밸리 단지 내에는 기업성장센터, 편의시설 등이 운영되고 있으며, 인근 지역의 오피스텔 및 상가 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역은 첨단산업단지와 주거, 상업 시설이 복합된 계획된 도시 구역으로, 검색된 정보 상으로는 특별히 명확하게 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 '국가기록원 성남분원'이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 물건에 포함되어 평가되었습니다. 대지권 미등기는 토지에 대한 소유권이 건물 구분 소유자에게 아직 공식적으로 등기되지 않은 상태를 의미하며, 일반적으로 토지구획 정리 지연, 시행사 내부 사정 등으로 발생할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 감정평가서에 포함되어 평가되었으므로, 매각으로 인해 정상적으로 취득 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 자산유동화에 관한 법률에 따라 자산유동화전문회사(SPC)로 소유권이 이전되었을 가능성이 있으며, 이로 인해 권리관계 확인 시 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 판교 제2테크노밸리라는 입지적 장점을 가진 근린생활시설입니다. 최신 설비를 갖춘 건물로, 주변의 활발한 산업 및 주거 활동으로 인한 잠재 수요가 기대됩니다. 다만, 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특성을 고려해야 하며, 임대 관계 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 판교 제2테크노밸리의 성장 잠재력: 첨단 산업 클러스터로서 지속적인 발전 가능성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 실수요 및 임대 수익 기대: 주변 오피스텔, 지식산업센터 종사자 및 거주자를 대상으로 하는 상권으로, 실수요 투자 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액 502,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 분석, 그리고 본건의 특이사항(대지권 미등기, 유동화 물건 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가의 약 90% 수준인 451,800,000원 내외를 초기 입찰가 고려 범위로 제시할 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.