나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52979 [1] 경기도 광주시 쌍령동 240-3 삼원그린빌 씨동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ‘쌍령2통 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조(제씨동) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상4층/지하1층 건 내 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 2009.02.09.) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측하향 완경사지 내 평탄하게 조상된 2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 2 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52979 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드주식회사

감정가: 227,000,000원 (22,700만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 240-3 삼원그린빌 씨동 2층202호

용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2009년 02월 09일

1.3. 면적 정보

토지면적: 72.42㎡ (약 21.91평)

건물면적: 83.19㎡ (약 25.16평)

토지지분: 72.42㎡ (약 21.91평)

건물지분: 83.19㎡ (약 25.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 ‘쌍령2통 마을회관’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트(평스라브) 지붕을 갖춘 지상 4층/지하 1층 건물입니다. 본건은 그중 지상 2층에 위치한 202호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 타일붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 서측 하향 완경사지 내에 평탄하게 조성된 2필 일단의 부정형 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 건물은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 강제경매 개시결정 등이 기록되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 04월 06일 접수된 광주새마을금고의 근저당권(을5)으로 보입니다.

따라서, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자는 신한카드주식회사이며, 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52979)에 의해 본 경매가 진행되고 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 현재 지상권 등기가 설정된 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그들의 권리 관계는 어떻게 되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 연립/다세대 주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 경기도 광주시 쌍령동 228-16번지 (쌍령낙원타운하우스 22동), 61.71㎡, 15,100만원. (㎡당 약 244.7만원)

* 2026년 5월 8일 거래: 경기도 광주시 쌍령동 259-14번지 (쌍령하이츠2차 706동), 74.48㎡, 18,700만원. (㎡당 약 251.1만원)

* 2026년 5월 8일 거래: 경기도 광주시 쌍령동 316-3번지 (브론즈빌3차 102동), 79.95㎡, 14,500만원. (㎡당 약 181.3만원)

4.2. 시세 비교

본건의 감정가는 22,700만원이며, 면적은 83.19㎡입니다. 이는 ㎡당 약 272.9만원에 해당합니다.

최근 거래 사례들을 보면, 본건과 유사한 시기에 준공된 주택들의 ㎡당 실거래가는 약 245만원 ~ 251만원 수준으로 분석됩니다. 마지막 사례(브론즈빌3차)는 비교적 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

감정가액은 최근 거래 사례의 ㎡당 단가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거환경

본건이 위치한 쌍령동 일대는 주거 지역으로서 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 인근에 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설이 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교통망

주요 도로와의 접근성이 좋으며, 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 혐오시설

반경 내에서 특별히 확인되는 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 관련 경매

본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 별도의 임의경매(2025타경4536)가 동시에 진행 중입니다. 이에 따라 경매 절차의 변동 가능성 또는 동시 진행에 따른 입찰 경쟁 심화 등을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

임대차 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인의 존재 및 권리 주장 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있더라도, 실제 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 토지 이용계획상의 제한

일부 토지 이용계획상의 제한(자연보전권역, 특별대책지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 등 토지 활용 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 적정 수준의 교통 및 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 외관도 비교적 양호한 편입니다.

다만, 중복사건으로 진행 중이며 임대차 관계가 불확실하다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 감정가액이 최근 실거래가 대비 ㎡당 단가가 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주시 쌍령동의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다(지상권 제외).

* 중복 사건이지만, 채권액 및 등기부상 권리 관계를 고려할 때 낙찰 후 소유권 확보 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 22,700만원이며, 최근 유사 물건들의 ㎡당 실거래가는 245만원 ~ 251만원 수준입니다.

귀하의 전용면적(83.19㎡)을 기준으로 할 때, 현재 시세는 약 20,380만원 ~ 20,880만원 범위로 추정됩니다.

이러한 시장 상황과 감정가액, 그리고 권리 관계 및 잠재적 리스크(중복사건, 임대차 불확실성)를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익률을 확보하기 위해서는 감정가액(22,700만원) 이하에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

다만, 경매 특성상 경쟁자의 입찰가 수준에 따라 변동성이 있으므로, 투자 목표 수익률을 설정하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 20,000만원 ~ 22,000만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과를 반영하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.