나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4208 [1] 경기도 광주시 추자동 462-2 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 추자동 소재 "오포 추자지구 서희스타힐스 아파트" 북측 인근에 위치 하며 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때 대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임. 창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

기호(1,2) 다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도"참고)

설비내역

기호(1,2) 기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임

토지의 형상 및 이용상태

기호(1,2) 남동측 하향 완경사지를 평지조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측 및 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함. 기호(2) 본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(학교환경위생정화구 역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[오포초교])<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치 제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대 책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2) 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

현황 '205'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 추자동 462-2 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경4208(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 152,000,000원입니다.

토지 면적은 64.75㎡ (약 19.6평)이며, 건물 면적은 59.58㎡ (약 18.0평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 수산업협동조합중앙회입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2015년 9월 9일 사용승인된 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다.

건축물대장상 주소지는 경기도 광주시 추자동 462-2번지이나, 현황으로는 '205'동으로 표기되어 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치하며, 주변에는 "오포 추자지구 서희스타힐스 아파트" 북측 인근으로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

토지는 남동측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

물건의 서측 및 남측으로 로폭 약 4-6미터의 도로가 접해 있습니다.

토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(오포초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 10월 27일에 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당(134,400,000원)입니다.

본 건과 관련된 등기사항의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 158,800,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

*

임차인: 김재희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-23

대항력: 없음

*

임차인: 정해철

보증금: 8,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2016-02-11

확정일자: 2016-01-27

배당신고일자: 2024-02-16

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 "오포 추자지구 서희스타힐스 아파트" 인근 주거지역에 위치하며, 주변의 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 주거지로서의 기본적인 편의시설 접근성을 제공하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소비를 위한 상권의 성격을 띱니다. 또한, 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성에 대한 개인별 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설로는 오포초등학교가 인근에 위치하며, 이는 학교환경위생정화구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활이 가능할 것으로 보이며, 대형마트나 종합병원 등은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

교통은 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용 시 보다 편리한 접근성을 확보할 수 있습니다.

주변 지역에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있으나, 현재 확인된 바에 따르면 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 인접해 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 물건의 현황 표기('205'동)와 건축물대장 상 주소지(462-2) 및 실제 건물 정보 간의 불일치 가능성입니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

다수의 토지이용계획 상 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 소규모 공장 및 창고 등이 산재해 있어, 주거 쾌적성에 민감한 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 추자동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2015년 준공)에 속하며 권리상의 부담이 없는 안전한 물건입니다. 오포초등학교와 인접해 있으며, 주거 개발진흥지구 및 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어 지역의 잠재적 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, '205동' 표기와 실제 건물 정보의 불일치 여부, 그리고 주변 시설과의 조화는 반드시 현장 확인을 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

말소기준권리보다 후순위의 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

주거 개발진흥지구 및 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

최근 주변 시세와 비교 시, 감정가 대비 합리적인 수준에서 투자를 고려해볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 15일에 거래된 그랜드빌(462-23번지) 3층, 67.49㎡ 물건이 14,000만원에 거래되었습니다. 본 물건은 59.58㎡(약 18.0평)의 3층으로, 이와 유사한 면적 및 층수 기준으로 볼 때 13,500만원에서 14,000만원 사이의 가격대를 예상할 수 있습니다.

감정가는 152,000,000원이지만, 최근 실거래가 수준을 고려하여 감정가 대비 약 88%~92% 수준인 133,000,000원 ~ 139,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 물건의 정확한 상태, 주변 환경, 향후 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.