나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52946 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 4층435호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '모란역(수인분당선)' 서측 인근에 위치하며 주위는 역주변 상업시설과 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 상업지역임.

교통상황

본건 인근에 지하철8호선, 수인분당선 '모란역'과 다수의 노선버스정류장, 분당수서간고속화도로 소재 하는 등 제반 교통상황 편리함.

건물의 구조

2006년 11월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하1층 지상12층 내 제4층 제435호로서, - 외벽 : 석재 및 판넬붙임 마감 등, - 내벽 : 보드, 패널 등 마감, - 바닥 : 타일 바닥 마감 등.

이용상태

현황 '공실'임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재한 대지인 4163, 4164는 일단지인 사다리형의 평지인 토지로서 상업용 건부지, 부속시설주차장인 4250, 4251, 4252는 일괄 세장형의 토지로서 주차장부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

4163, 4164 : 본 건물 동측으로 광대로(약50미터내외), 북측으로 소로(약8미터이상)에 접하는 각지임. 4250, 4251, 4252 : 본건 서측으로 세로(약4미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

4163, 4164 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 광로2류(폭 50m~70m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 4250, 4251, 4252 : 도시지역 , 제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>부설주차장(타용도사용불가).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 '공실'이며 관리소 문의 결과 미납관리비 약 282만원(2017. 8월부터 현재) 있는 것으로 조사되었음.

물건 비고

현황조사 당시 공실이이고 일부 복도로 사용되는 것으로 보임. 관리소 문의 결과 감정평가시 미납관리비 약 282만원으로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52946 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4163 오라타워 4층435호

용도: 판매시설

감정가: 9,200,000 원

토지면적: 1.01㎡ (약 0.30평)

토지지분: 1.0086㎡ (약 0.30평)

건물면적: 4.40㎡ (약 1.33평)

건물지분: 4.4㎡ (약 1.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 지하철 8호선 및 수인분당선 '모란역' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 상업시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재하는 상업지역을 이루고 있습니다. 교통 여건은 모란역을 중심으로 우수하며, 다수의 버스 노선과 분당수서간고속화도로 접근성이 용이합니다.

건축물은 2006년 11월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 12층, 지하 1층 건물 중 제4층 제435호입니다. 토지는 사다리형의 평지로, 동측으로는 약 50미터 광대로, 북측으로는 약 8미터 이상 소로에 접하고 있습니다. 건물은 업무시설, 판매시설, 운동시설 등으로 복합 사용 가능하며, 해당 호실은 판매시설로 등재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 9월 5일 접수된 주식회사지피디엔씨의 강제경매 개시결정(2025타경52946)입니다. 이로 인해 해당 경매로 소멸되는 채권은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건 등기부 및 관련 서류상 별도로 명시된 바가 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 모란역이라는 주요 역세권을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하여 잠재적인 유동인구 흡수가 가능합니다. 다양한 상업시설, 주거시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 해당 호실의 전용면적이 4.40㎡(약 1.33평)으로 매우 협소하여, 일반적인 상업시설로서의 실질적인 활용도나 수익 창출에는 상당한 제약이 따를 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

모란역을 중심으로 한 편리한 대중교통 이용이 가능하며, 주변에 발달된 상업시설로 인해 다양한 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

상업지역과 주거지역이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

현황 조사 당시 본건은 공실 상태이며, 일부 공간은 복도로 사용되는 것으로 관찰되었습니다.

관리소 문의 결과, 감정평가 시점 기준 약 282만원의 미납 관리비가 확인되었습니다. 이 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액이므로, 입찰 전 반드시 확인 및 정산 여부를 파악해야 합니다.

전용면적 4.40㎡(약 1.33평)이라는 극히 협소한 면적으로 인해, 사실상 판매시설로서의 정상적인 운영이나 임대가 거의 불가능할 가능성이 높습니다.

공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계나 숨겨진 법적 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역 및 제2종일반주거지역이 혼재하며, 비행안전구역 등 군사 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 모란역 역세권이라는 우수한 입지 조건에도 불구하고, 극도로 협소한 전용면적(약 1.33평)으로 인해 실질적인 사업 운영이나 임대 수익 발생이 매우 제한적일 것으로 판단됩니다. 현황 공실 상태이며, 복도로 활용될 가능성이 높고 미납 관리비 부담이라는 추가적인 이슈도 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 공동담보 물건이라는 특이점을 고려해야 합니다. 따라서 일반적인 투자 목적보다는, 상속세 절감, 법적 분쟁 해결 등 특수한 목적을 가진 경우가 아니라면 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 모란역 초역세권에 위치한 상업지역 내 물건이라는 점입니다.

* 매우 저렴한 금액으로 투자가 가능할 수 있으나, 활용도 저하라는 치명적인 단점을 고려해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 물건의 극히 협소한 면적으로 인한 활용도 저하, 공실 상태, 그리고 약 282만원으로 추정되는 미납 관리비 부담 가능성을 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

기존 감정가 9,200,000원을 기준으로, 물건의 현 상태 및 향후 발생 가능한 추가 비용을 고려할 때, 감정가의 40~60% 수준인 3,680,000원 ~ 5,520,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 개별적인 시장 분석 및 법적 검토를 통해 최종 결정되어야 합니다.

주변에 별도로 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.