나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57942 [1] 경기도 용인시 수지구 성복동 758 버들치마을성복자이1차 101동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 '성서중학교' 북측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 학교, 공원, 도서관, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측 인근에 통과하는 도로(성북1로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 19층 아파트중 10층 1002호로서 외벽 : 시멘몰탈 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 바닥 : 마루목 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 식당, 드레스룸, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형 토지로서 아파트 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

남측으로 대로에 접하고 북측으로 중로에 접하며 아파트 주출입로는 북측 중로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역으로 지구단위계획구역이고 대로3류(폭 25m∼30m), 중로2류(폭 15m∼20m)(집산도로)에 접하며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 상대보호구역(자연유치원), 상대보호구역(성서중학교), 상대보호구역(성서초등학교), 절대보호구역(자연유치원), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(기간25.8.26∼26.8.25 대상 외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57942 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 성복동 758 버들치마을성복자이1차 101동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 940,000,000 원 (9억 4천만원)

* 토지면적: 77.94㎡ (약 23.6평)

* 건물면적: 124.86㎡ (약 37.7평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 '성서중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 도서관, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 북측 인근 도로(성복1로)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 남측으로 대로, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 아파트 주출입로는 북측 중로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제3종일반주거지역으로 지구단위계획구역에 해당합니다. 대로3류(폭 25m∼30m), 중로2류(폭 15m∼20m)에 접하고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 학교 및 유치원 관련 상대/절대 보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 그리고 외국인 등의 특정 용도에 대한 토지거래계약 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어 거래 시 주의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 02월 27일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권이 말소기준권리로서, 이보다 늦게 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리 내역:

* 소유권보존(2010.06.29), 소유권이전(2010.06.30, 2017.12.27) 등 소유권 관련 등기가 확인됩니다.

* 말소기준권리 이후 다수의 근저당권(우리은행, 한국자산관리공사 등) 및 가압류(주식회사평산엠텍, 김창재, 신한카드 등), 압류(용인시) 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없거나 보증금이 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트 단지, 성서중학교, 성서초등학교, 공원, 도서관 등 교육 및 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거지로서의 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 지역 특성: 주로 공동주택이 밀집한 주거 중심 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 본건은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 시멘트 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 마루목 깔기 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이샤시 창호이며, 전체적인 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 식당, 드레스룸, 욕실 2개 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 지역난방 등 기본적인 설비는 모두 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 버들치마을성복자이1차

* 주소: 경기도 용인시 수지구 성복동 758 (성복1로164번길 20)

* 건축년도: 2010년 06월 03일 사용승인

* 총 세대수: 719세대

* 총 동수: 12개동

* 주차: 총 1275대 (지상 203대, 지하 1072대) - 세대당 약 1.77대 수준으로 넉넉한 주차 공간을 제공합니다.

* 층수: 최고 20층 (본건 10층)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 특정 용도(단독주택, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)로 해당 부동산을 취득하려는 경우 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 거래 허가를 받아야 합니다.

* 보호구역 관련: 학교 및 유치원과 인접하여 안전한 환경이지만, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구의 선호 지역에 위치한 대단지 아파트로, 우수한 주거 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 보았을 때, 감정가는 시장 가격보다 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 편이며, 임차인 관련 명도 이슈도 적을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 환경: 녹지 공간, 학교, 편의시설 접근성이 좋아 실거주 만족도가 높습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 넉넉한 주차 공간: 세대당 주차 대수가 충분하여 거주 편의성을 높입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 5월 및 6월에 거래된 유사 면적(134.859㎡)의 실거래가는 10억 5천만원 ~ 11억 2천만원 수준입니다. 본건의 전용면적(124.86㎡)을 고려하여 산정한 적정 시장 가격은 약 10억 5백만원 ~ 10억 7천만원으로 추정됩니다.

감정가(9억 4천만원)가 시장 가격 대비 낮게 책정된 점과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 경매 특성상 경쟁이 치열할 수 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 10억 5천만원 을 제안합니다. 이는 감정가를 상회하면서도 시장 가격의 하단부에 위치하여 합리적인 투자 기회를 제공할 것으로 판단됩니다. (최종 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 재검토 후 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.