나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1731 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1)~(3)은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 "수원시청" 북동측 인근에 위치하며 , 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있는 지 역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 등이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 9층 건 중 제3층 제313호, 제314호, 제 315호로서, 외벽: 복합판넬 및 석재 붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1)~(3)은 아파트(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 아파트(도시형 생활주택) 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소 로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과 밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1731 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1043 3층313호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 효원로249번길 46-12)

용도: 아파트 (도시형 생활주택, 원룸형)

감정가: 42,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 면적: 10.94㎡ (약 3.31평) (전용 면적)

토지 지분: 5.52㎡ (약 1.67평)

아파트 전용면적은 10.94㎡ (약 3.31평)이며, 해당 물건의 정확한 분양면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다. 분양면적은 일반적으로 전용면적에 주거 공용 부분을 더한 면적입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원시청" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약

말소기준권리는 2014년 4월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(50,400,000원)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않았습니다. 등기부 상 압류 및 임의경매 개시결정 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액

등기부채권 총액은 50,400,000원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

임차인이 존재할 수 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 회수 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 정확히 파악되지 않았으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

수원시청 인근에 위치하며, 다양한 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 중심상업지역에 포함되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 잠재 임대 수요

수원시청 및 관련 기관 종사자, 인근 상업시설 근무자 등을 대상으로 하는 원룸형 주택 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육/문화 시설

주변에 학교 및 근린공원이 위치하여 교육 환경 및 휴식 공간 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건

유동화 물건은 일반적인 물건보다 거래 구조가 복잡할 수 있으므로, 계약 전 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 다음과 같은 도시계획 및 제한사항의 적용을 받고 있습니다.

- 용도지역: 도시지역, 중심상업지역

- 지구단위계획구역: 시청지구

- 기타 제한: 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 대상)

이러한 복합적인 토지 이용계획 및 제한사항은 향후 건물 이용 및 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

* 작은 면적

건물 전용면적이 10.94㎡로 매우 작아 1인 가구에 특화된 상품이며, 향후 환금성 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 조건에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

* 주변 시설

제공된 정보 및 일반적인 수원시청 인근 지역 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 물건에 대한 최종적인 의사결정 전에는 반드시 현장 답사 및 상세 지도를 통한 주변 환경 조사를 수행하여 잠재적 위험 요소를 재확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 소형 아파트입니다. 도시형 생활주택 원룸형으로 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 복잡한 토지 이용계획상의 제한사항, 유동화물건이라는 특수성, 그리고 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청 및 수원시청역 초역세권 입지

* 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성 우수

* 적은 면적으로 인한 비교적 낮은 초기 투자 비용 (감정가 기준)

* 1인 가구 대상의 임대 수익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 42,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 관계로 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 위 감정가격을 참고하여 향후 시장 분석 및 상세 조사를 거친 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.