나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1749 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 468-9 세류동다세대주택 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '수원신곡초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 2004.5.24.) 외벽 : 벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 (수원신곡초등학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없슴.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없슴.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 수원지방법원 2025타경1749 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 468-9 세류동다세대주택 1층101호

토지 면적: 34.18㎡ (약 10.34평)

건물 면적: 61.32㎡ (약 18.55평)

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 수원신곡초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물로, 본건은 그중 1층 101호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2004년 5월 24일입니다. 내외부 마감은 벽돌 붙임, 벽지 및 타일 마감 등으로 이루어져 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 토지는 평지의 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 우리은행의 근저당권(금액: 107,250,000원)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 특이사항으로는 2025년 9월 19일 접수된 우리은행의 임의경매개시결정(2025타경1749)이 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원으로 나타났습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 보증금, 차임 등을 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 주택가에 위치하여 배후 주거 수요가 확보되는 지역입니다. 인근에 초등학교(수원신곡초등학교)가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 주거 목적의 안정적인 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활 정보

* 교통: 남서측 및 남동측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하며, 인근에 버스 정류장이 있어 시내외 접근이 용이합니다.

* 교육: 수원신곡초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하여 기본적인 마트, 편의점 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주위는 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 현장 방문 시 임차인 현황을 철저히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가와 상담해야 합니다.

* 개발 제한 구역: 본건은 제2종일반주거지역이며, 일부 제한 사항으로 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 추후 거래 시 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 2004년에 사용 승인된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 수원신곡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 매각으로 소멸되는 권리가 대부분으로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점과 토지거래계약허가구역 등의 제한 사항은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주택지대에 위치하여 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수되는 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 현황 확인 필수).

* 향후 개발 가능성: 수원 지역의 도시 발전 및 재개발 계획 등에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모 및 연식의 다세대주택 거래 사례들이 확인됩니다. 특히, 2026년 3월 5일에 거래된 57.5869㎡ 면적의 다세대주택(탑스빌)이 15,500만원에 거래되었으며, 이는 본건 감정가 대비 제곱미터당 단가가 약 2.69만원/㎡로, 본건의 감정가(165,000,000원 / 61.32㎡ ≈ 2.69만원/㎡)와 유사한 수준입니다. 2026년 3월 3일에 거래된 46.68㎡ 면적의 다세대주택(미영)은 27,300만원에 거래되어 제곱미터당 약 5.85만원/㎡로, 이는 본건의 감정가보다 높은 수준입니다.

이러한 시세 분석 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가인 165,000,000원 수준에서 시작하여, 경쟁 상황 및 향후 시세 변동 가능성을 감안하여 100% ~ 110% 수준인 165,000,000원 ~ 181,500,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.