나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57933 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 625 교동마을현대필그린아파트 105동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마북동행정복지센터" 북동측 인근에 소재하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브 위 경량철골트러스지붕 지하1층, 지상18층 중 제9층 제901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등 창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽의 공도로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경57933 (1)

물건종별: 아파트

감정가: 530,000,000원

토지면적: 82.52㎡ (약 24.96평)

건물면적: 134.55㎡ (약 40.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 625 교동마을현대필그린아파트 105동 9층 901호

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 평스라브 위 경량철골트러스지붕, 지하1층, 지상18층 중 제9층

사용승인일: 2002년 1월 2일 (준공 후 약 24년 경과)

전용면적: 134.55㎡ (약 40.70평)

분양면적: 제공된 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 전용면적 134.55㎡가 계약면적에 해당될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마북동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20~25m), 중로3류(폭 12~15m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권 보존은 유국건설주식회사 명의로 2002년 1월 22일 등기되었습니다.

이후 천영희, 이선화 명의로 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2007년 10월 1일, 246,600,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부 채권 총액은 643,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 및 보증금 정보는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 확인됩니다.

임대관계는 미상이나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

단지명: 교동마을현대필그린아파트

총 동수: 10개동

총 세대수: 486세대

최고층수: 18층

주차대수: 총 873대 (지하 694대, 지상 179대)

편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 전기차 충전시설(지하 18대)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

마북동행정복지센터가 인근에 위치하여 관련 행정 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

인근에 교동초등학교(경기 상위 12%), 구성중학교(경기 상위 22%), 구성고등학교(경기 상위 68%)가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 가능성

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 별도의 권리를 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 명도 관련

임대차 관계가 미상으로 현재 점유자가 누구인지, 거주 목적이 무엇인지에 따라 명도 과정에 다소의 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

다만, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

6.3. 기타

토지 이용계획상 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사작전상 필요한 지역일 수 있으며 소음 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

성장관리권역에 해당하여 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

용인시는 생활폐기물 소각장 건립 등 환경시설 관련 정책을 추진하고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 혐오시설과의 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 아파트로, 주거 편의성이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

최근 준공 24년차를 맞았으나, 꾸준한 관리와 신축 아파트 대비 합리적인 가격으로 매입할 경우 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

권리 분석상 인수할 권리는 없으나, 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

생활 인프라: 마북동행정복지센터, 편의시설 등이 근거리에 위치합니다.

우수한 교육 환경: 인근 학교들의 학군 등급이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(약 40.7평)의 아파트 실거래가는 2026년 6월 기준으로 4층에서 53,500만원, 16층에서 61,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 530,000,000원 (53,000만원)이며, 이는 최근 실거래가 중 하단부에 위치하는 가격입니다.

해당 면적의 거래 가격은 층수, 수리 상태 등에 따라 편차가 존재합니다.

최근 실거래가 평균치는 약 57,250만원 수준입니다.

현재 시점(2026년 6월 4주 기준) 마북동 3.3㎡당 평균 매매가는 1,867만원이며, 교동마을현대필그린 아파트의 3.3㎡당가는 1,146만원 수준으로, 단지 자체적으로는 마북동 평균 대비 저평가된 경향을 보입니다.

예상 입찰가:

감정가(53,000만원) 이상, 최근 거래가(53,500만원 ~ 61,000만원) 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 명도 가능성이 높다고 판단될 경우, 최근 실거래가 평균치 또는 감정가 대비 105%~115% 수준을 고려하여 55,000만원 ~ 59,000만원 사이에서 전략적으로 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.