나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57872 [1] 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 6층622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상12층 건물 내 6층 622호로서, 외벽 : 타일붙임, 복합판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 임.

이용상태

오피스텔(방1, 욕실1)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 정방형과 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57872 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-2 우평라비엔파크 6층 622호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 "여울초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난한 편입니다. [cite: 3, user provided]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난합니다. 동탄역(GTX-A, 1호선) 접근 또한 가능하여 교통 편의성이 높습니다.

2.3. 건물 구조

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층, 지상 12층 건물 내 6층 622호입니다. 외벽은 타일붙임, 복합판넬 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 마감, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다.

2.4. 이용 상태

본건은 현재 오피스텔(방 1, 욕실 1)로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형과 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. [cite: user provided]

2.7. 인접 도로 상태

본건은 북측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: user provided]

2.8. 토지이용계획 및 제한 상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. [cite: user provided]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2024-06-03, 금939,000,000원)입니다. [cite: user provided]

3.2. 등기부 현황

* 갑구: 소유권이전, 소유권이전2번신탁등기말소 등기(우평코리아주식회사, 정현욱, 안효황) 기록이 있습니다. [cite: user provided]

* 을구: 주택임차권 (채권자: 이승백, 권리금액: 130,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. [cite: user provided]

* 갑구: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 130,000,000원) 개시결정 등기가 말소기준권리입니다. [cite: user provided]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이승백)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 신청채권자(HUG)가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. [cite: user provided]

* 임차인: 정지원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-25 (미래 시점)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. [cite: user provided]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다. [cite: 3, user provided] 도보 거리 내에 롯데슈퍼, GS더프레시, 노브랜드 트레이더스 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 배후 수요

동탄역 인근에는 동탄 테크노밸리, 삼성전자, 다수의 산업단지 등이 밀집해 있어 약 18만 명에 달하는 풍부한 배후 산업 종사자 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 개발 호재

동탄2신도시 택지개발사업이 진행 중이며, 동탄역세권으로서 GTX-A 노선 및 트램 사업 추진으로 미래 교통망 개선에 대한 기대감이 높습니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 일반적으로 조용하고 살기 좋은 주거 지역으로 묘사됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 북동측 인근에 여울초등학교(경기 상위 17%)가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한 한백중학교, 서연고등학교 등 다수의 교육 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 시설

생활 편의 시설로는 롯데슈퍼, GS더프레시, 노브랜드 트레이더스 등이 도보 거리 내에 위치하여 쇼핑 및 생활용품 구매가 용이합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 편리하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 수월합니다. 또한 동탄역(GTX-A, 1호선)을 이용하여 광역 교통망 접근이 가능합니다.

5.4. 주차

건물 내 주차장이 넓고 편리하게 이용 가능하며, 비기계식 주차 방식으로 초보 운전자도 안심하고 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 시간 소요나 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 정지원의 경우 전입일자가 미래 시점(2025-08-25)으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없으나, 관련 법적 검토 및 절차 준수가 필수적입니다.

* 오피스텔은 주택 대비 공실 발생 위험이 상대적으로 높을 수 있으나, 동탄역세권 및 배후 산업단지 종사자 수요는 풍부한 편입니다.

7. 종합 의견

경기도 화성시 오산동에 위치한 우평라비엔파크 오피스텔 경매 물건은 동탄역세권의 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 여울초등학교 등 우수한 교육 환경과 다수의 생활 편의시설이 인접해 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 경매 참여 시 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 강제경매 절차에 따른 명도 문제 및 임차인 정보에 대한 면밀한 확인은 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역(GTX-A, 1호선) 역세권으로 광역 교통망 접근성 우수.

* 동탄 테크노밸리, 삼성전자 등 풍부한 배후 산업단지 종사자 수요 확보.

* 여울초등학교 등 우수한 교육 환경.

* HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담 없음.

* 주변 편의시설 및 상업시설 발달로 인한 생활 편의성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원이며, 유사 면적대의 오피스텔 매물 호가가 약 9,700만원 수준으로 파악됩니다. 본 건은 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 경매 특성상 명도 비용 및 제반 경매 관련 부대 비용을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 95,000,000원에서 105,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.