나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57734 [1] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1402-3 4층에이401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "화홍병원" 남측 인근에 위치하며 주변 일대는 아파트단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 소재하는 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도등으로 보아 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건물 내 4층 에이401호로서 외벽 : 화강석등 석재 및 복합판넬등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅등 마감 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 건물전체가 폐문,폐쇄중임.(단전, 단수된 것으로 조사됨)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지설비, 시스템냉난방설비 등을 갖추고 있으나 가동중단상태임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 노폭 약8미터 내외 보행자전용도로, 동측으로 노폭 약15미터 내외 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공 주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

건물전체가 폐문,폐쇄중임.(단전, 단수된 것으로 조사됨)(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57734 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1402-3, 4층 에이401호

용도: 근린상가

감정가: 292,000,000원

토지면적: 35.90㎡ (약 10.86평)

건물면적: 97.20㎡ (약 29.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "화홍병원" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

서측으로는 왕복 2차선 포장도로, 북측과 동측으로는 각각 약 8미터 및 15미터 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구) 내에 위치하며, 공공주택지구, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지, 외국인 등 특정 대상자 및 용도)으로 지정되어 있습니다.

주변에 대규모 주거 단지와 상업 시설이 혼재하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변 탐색 결과, 인근에 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 근로복지공단입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 13일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

해당 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

그러나, 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 2번의 상가건물임차권(2022년 7월 4일 등기)이 존재합니다.

이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차 보증금은 27,360,000원(30,000,000원 중 반환받지 못한 금액으로 추정)입니다.

임차인의 차임은 1,320,000원입니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 인수해야 할 총 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 반드시 확인하여 실제 인수 금액을 파악해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유

* 보증금: 27,360,000원

* 차임: 1,200,000원 (물건명세서상 1,320,000원과 차이 존재)

* 전입/사업자등록일: 2020년 5월 16일

* 확정일자: 2022년 7월 4일

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 호매실동 일대는 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 제1종 근린생활시설 용도로 사용 가능한 건물입니다.

인근에 "화홍병원"이 위치하여 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

서측과 동측으로 넓은 도로와 접하고 있어 가시성 및 접근성이 좋습니다.

SH스카이프라자 빌딩 내 4층에 위치하며, 총 36개의 호실이 있는 집합건물입니다.

상업지역에 해당하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 많아 배달, 서비스업, 소매점 등의 근린생활시설 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층, 지상 6층 규모입니다.

건물은 철근콘크리트 지붕이며, 외벽은 화강석 및 복합판넬, 내벽은 페인트 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재탐지, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 현재 건물 전체가 폐문, 폐쇄되어 있으며 단전, 단수된 상태로 조사되었습니다.

인근 지역은 아파트, 상가, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 전체가 폐문, 폐쇄되어 있고 단전, 단수 상태로 장기간 방치된 것으로 조사되었습니다. 이는 건물의 관리 상태가 매우 불량함을 시사하며, 내부 수리 및 복구에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 중 일부(최소 27,360,000원)를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 인수 금액은 늘어날 수 있습니다.

임차인의 차임 정보에 물건명세서와 임차인 현황표 사이에 차이가 있어(132만원 vs 120만원), 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상인 호실들도 있을 수 있으며, 이로 인한 추가적인 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

비행안전제6구역에 해당하여 건축이나 사용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원 호매실지구 상업지역 내 근린상가로, 입지 자체는 양호한 편입니다.

그러나 건물 전체가 장기간 폐문, 단전, 단수 상태로 방치되어 있어 내부 상태가 매우 좋지 않을 것으로 예상됩니다. 또한, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 경매 절차에서 수익성을 면밀히 검토하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

현재 상태로는 즉시 활용이 어렵고, 상당한 시간과 비용을 투자하여 내부를 복구하고 임대 정상화 또는 재매각을 추진해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

경매 낙찰을 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

호매실지구 상업지역 내 위치하여 장기적으로 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

건물 리모델링 또는 용도 변경을 통해 가치를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

하지만 건물 전체가 폐문, 단전, 단수 상태로 방치되어 있어 내부 상태 불량 및 수리 비용 발생이 예상됩니다.

또한, 최소 27,360,000원의 임차인 보증금 인수 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 80%~85% 수준을 예상 입찰가로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

(본 입찰가는 감정가 대비 할인율과 제반 리스크를 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.