나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1675 [1] 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 109동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '대호중학교' 서측에 위치한 부동산으로서 주위는 아파트단지, 중.소규모의 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 내 제8층 제806호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 개별난방설비, 승강기 설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대호중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(궐동지구)<토지구획정리사업법>,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1675 (1)

소재지: 경기도 오산시 궐동 616-1 세교우남퍼스트빌아파트 109동 8층806호

용도: 아파트

감정가: 325,000,000원

토지면적: 54.57㎡ (약 16.51평)

토지지분: 54.57㎡ (약 16.51평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OO

1.1. 입지조건

입지조건

주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '대호중학교' 서측에 위치하며, 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.

인접 도로상태

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 인접 도로 상태는 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리

을구 5번 근저당권 (2024년 6월 25일 접수, 주식회사펜타어드밴스대부)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위 권리 및 동일 권리자로서 등기된 권리들은 말소됩니다.

인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(조현정)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 17일

* 확정일자: 2024년 5월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기일은 2026년 7월 9일입니다. (을구 7번)

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 명시되어 있으나, 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.)

기타 권리사항

등기부채권 총액은 410,240,158원입니다.

등기부상 여러 가압류 및 근저당권이 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

주변시설

주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 중소규모 공동주택, 근린생활시설, 대호중학교 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전시설 등이 있습니다.

혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 세교우남퍼스트빌아파트

* 사용승인일: 2004년 12월 13일

* 총 세대수: 1023세대

* 최고층: 25층, 최저층: 2층

* 주차대수: 총 1158대 (지하 기계식 898대, 지상 260대)

면적 정보

* 전용면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 공급면적/분양면적: 해당 정보는 별도 표기되지 않았으나, 전용면적 84.98㎡는 일반적인 30평대 초반 아파트의 공급면적에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하여, 경매 진행 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 임차인의 보증금 1억 9천만원 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한

* 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 건물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 특정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 동안 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 오산시 궐동에 위치한 대단지 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하여 낙찰 후 임차 보증금 잔액 인수 위험이 있다는 점입니다. 이와 더불어 중복 사건으로 인한 절차상의 변수도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트

* 단지 내 편의시설 및 기본적인 생활 인프라 구축

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

현재 제공된 시세 정보 및 물건의 상태를 고려했을 때, 예상 입찰가는 325,000,000원의 감정가와 최근 매매 실례(280,000,000원 ~ 308,000,000원)를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 물건은 8층에 위치해 있으며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 고려해야 하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 280,000,000원

(참고사항: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금(190,000,000원)을 제외한 부동산 자체의 가치를 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 금액을 감안하여 총 투자 비용을 계산해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.