나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34505 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 304-1 대성리치빌 비동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "부강아파트" 서측 인근에 위치하면 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층중 3층 303호로 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형으로 인접도로와 등고한 다세대주택건물부지임.

인접 도로상태등

북측으로 중로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(접합>, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34505 (1) 사건번호의 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 304-1번지 대성리치빌 비동 3층 303호에 소재한 다세대주택입니다. 본 물건의 감정가는 203,000,000원이며, 토지 면적은 25.92㎡(약 7.84평), 건물 면적은 47.29㎡(약 14.30평)입니다. 본 경매는 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사로 추정되며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부천지원 2025타경34505 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 304-1 대성리치빌 비동 3층 303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 203,000,000원

* 면적

* 토지: 25.92㎡ (약 7.84평) / 토지지분: 25.916㎡

* 건물: 47.29㎡ (약 14.30평) / 건물지분: 47.29㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, "부강아파트" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 대체로 세장형으로 인접 도로와 등고를 이루고 있으며, 다세대주택 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로는 중로의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

2.5. 주변 시설

주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 "을구 순위 9번 주택임차권등기"가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 등기(정경숙, 김수근, 김동철) 및 강제경매 개시결정(주택도시보증공사, 말소기준권리), 압류(부천시) 내역이 있습니다.

* 을구: 주택임차권(강소영, 195,000,000원)이 있으나 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 및 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트조 슬래브지붕으로, 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 이용 상태는 다세대주택입니다.

5.2. 설비 내역

위생 설비 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경은 거래 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 주차 공간: 건물 전체 주차 가능 대수가 5대(내부) + 1대(외부)로, 총 6대에 불과하여 주차 공간이 매우 부족한 편입니다. 이는 향후 건물 가치 및 거주 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동의 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 물건으로 보이지만, HUG 인수조건 변경 사항과 토지거래계약 허가구역 지정 등은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다. 건물 연식이 2001년으로 다소 오래되었으나, 최근 거래된 인근 다세대주택의 사례를 볼 때 시세 대비 저평가될 가능성도 있습니다. 다만, 부족한 주차 공간은 단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 하자 없음: 인수되는 권리가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 유사 물건의 매매가 수준을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 재건축/재개발 잠재력 (장기적 관점): 고강동 지역은 재건축/재개발 논의가 있는 지역 중 하나로, 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 불확실성이 높음)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다.

최근 인근 유사 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 물건들의 시세는 약 130,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 파악됩니다.

특히, 2019년에 준공된 57.51㎡ 면적의 행복빌 3층 물건이 225,000,000원에 매매된 사례가 있으나, 본 건은 건축 연식이 더 오래되었습니다.

건축 연식, 면적, 층수 등을 종합적으로 고려하고, 감정가 대비 낙찰가율 80~90% 수준을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황, HUG 인수조건의 구체적인 내용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.